RE-Expert.in.th

🤫“การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ในขณะที่เกิดstagflation” 👍

สินทรัพย์ที่สู้กับเงินเฟ้อได้ดีที่สุดคือ Real Asset Protection: เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีรูปร่าง (Hard Asset) ซึ่งมักจะรักษาคุณค่าได้ดีกว่าเงินสดในช่วงที่เงินเฟ้อรุนแรง

การเกิดสงครามอิหร่านกำลังดันราคานำ้มันขึ้นไปแล้วกว่า60%จากราคาก่อนเกิดสงคราม และไม่น่าจะลดลงกลับไปเหมือนเดิมได้ในเวลาอย่างน้อย 2-3 ปี ทำให้ต้นทุนการผลิตสินค้าทั้งหมดในโลกเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนในขณะที่กำลังซื้อตกตำ่สวนทางกับเงินเฟ้อที่พุ่งพรวดอย่างรวดเร็ว ซึ่งเราเรียกภาวะแบบนี้ว่า “stagflation”

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงภาวะ Stagflation (ภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวแต่เงินเฟ้อสูง) ถือเป็นทั้งโอกาสและความเสี่ยงในเวลาเดียวกันครับ เนื่องจากเป็นสภาวะที่ค่อนข้าง "กลืนไม่เข้าคายไม่ออก" สำหรับนักลงทุน

ผลกระทบและกลยุทธ์ที่น่าสนใจคือ:
1. ผลกระทบของ Stagflation ต่ออสังหาริมทรัพย์
• ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น (Cost-Push Inflation): ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และพลังงานจะพุ่งสูงขึ้น ทำให้อสังหาฯ ใหม่มีราคาสูงขึ้นตามต้นทุน
• กำลังซื้อหดตัว: เมื่อเศรษฐกิจหยุดชะงัก (Stagnation) รายได้ของคนไม่เพิ่มขึ้นตามค่าครองชีพ ทำให้ดีมานด์ในตลาดระดับล่างถึงกลางอาจลดลง
• ดอกเบี้ยขาขึ้น: ธนาคารกลางมักขึ้นดอกเบี้ยเพื่อสกัดเงินเฟ้อ ส่งผลให้ "ต้นทุนทางการเงิน" ของนักลงทุนสูงขึ้น และคนกู้ซื้อบ้านได้ยากขึ้น

และกลยุทธ์การเลือกอสังหาฯ ในช่วงนี้
ไม่ใช่ทุกทรัพย์ที่จะทำกำไรได้ ควรเน้นไปที่:

1. เน้นกระแสเงินสด (Cash Flow): ในช่วง Stagflation "Capital Gain" (กำไรจากการขายส่วนต่าง) อาจมาช้ากว่าปกติ ดังนั้นควรเน้นทรัพย์ที่สร้างรายได้ค่าเช่าที่ครอบคลุมดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นได้

2. ระวังเรื่อง Leverage: พยายามอย่ากู้จนเกินตัว (D/E Ratio สูง) เพราะหากดอกเบี้ยขยับขึ้นต่อเนื่อง จะกระทบกับผลตอบแทนสุทธิอย่างมาก

3. Location คือหัวใจ: ในภาวะที่คนประหยัดเงิน ทำเลที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายการเดินทาง (ใกล้รถไฟฟ้า/แหล่งงาน) จะยังคงเป็นที่ต้องการเสมอ
นนต.
4. สัญญาเช่าระยะสั้น: การทำสัญญาเช่าระยะยาวเกินไปโดยไม่ระบุการปรับค่าเช่า อาจทำให้เสียเปรียบเมื่อเงินเฟ้อพุ่งสูง
สรุป: อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นเกราะป้องกันเงินเฟ้อ (Inflation Hedge) ที่ดี แต่ต้องคัดกรองทรัพย์ที่มี "คุณภาพสูง" และ "อยู่ในทำเลที่มีดีมานด์จริง" เท่านั้นครับ เพราะในสภาวะเศรษฐกิจซบเซา ทรัพย์ที่เก็งกำไรในทำเลรองจะมีความเสี่ยงสูงที่สุด

ประเภทอสังหาฯ ที่น่าสนใจในการลงทุนช่วงนี้

1.ที่อยู่อาศัยระดับ Luxury
กลุ่มเป้าหมายมีกำลังซื้อสูง ไม่
ค่อยได้รับผลกระทบจากภาวะ
เศรษฐกิจ ข้อควรระวังคือสภาพคล่องอาจต่ำ (ขายออกยากขึ้น)

2. ทรัพย์มือสอง (Renovation)
ต้นทุนมักถูกกว่าโครงการใหม่ที่โดนราคาวัสดุแพงเล่นงาน ข้อควรระวังคือต้องบริหารจัดการค่าซ่อมแซมให้ดี

3. หอพัก/อพาร์ตเมนต์
คนยังจำเป็นต้องมีที่อยู่ และ
สามารถปรับค่าเช่าได้บ่อยกว่า
ออฟฟิศ ข้อควรระวังคือ ผู้เช่าอาจมีปัญหาการจ่ายเงินถ้าเศรษฐกิจแย่มาก

4. อสังหาฯ เชิงพาณิชย์/โลจิสติ
กส์หากมีสัญญาเช่าที่ปรับค่าเช่า
ตามเงินเฟ้อได้ (CPI-linked)
จะดีมาก ข้อควรระวังคือขึ้นอยู่กับการเติบโตของธุรกิจผู้เช่า

#ทุกวิกฤติมีโอกาสเสมอ