R2 Asset Management

С 05.03.2022 на должность Генерального директора R2 Asset Management назначен Глеб Иванов, который ранее занимал позицию Инвестиционного директора компании и руководил направлением «Дистресс», связанного с приобретением, оптимизацией и реализацией стрессовых активов в различных секторах недвижимости от ритейла до складов.

На сегодняшний день под управлением R2 находятся объекты торговой складской и офисной недвижимости, представленные в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области. За 2021 год были приобретены объекты торговой недвижимости, и запускается новый гастрономический проект.

Глеб Иванов имеет опыт в сфере коммерческой недвижимости с 2009 года, на протяжении 5 лет занимает руководящие должности. В компании R2 Asset Management с 2019 года. В 2021 году вошел в рейтинг перспективных специалистов рынка коммерческой недвижимости России – СRE 40/40. В числе успешно реализованных проектов в R2 Asset Management являются закрытие 5 сделок по продаже объектов недвижимости на общую сумму 2,3 млрд рублей, приобретение в состав портфеля компании офисного здания в ЦАО.

С введением ограничений по карантину произошли значительные изменения во взаимоотношениях арендодателей со своими арендаторами. Новые формы договора аренды теперь всё чаще привязываются к доходу арендатора в виде процента с оборота.
Стороны договора прорабатывают данную схему оплаты для соблюдения обоюдных интересов.
Подобная практика существовала и ранее, в основном, в секторе общественного питания.
Арендатор предполагал возможный оборот магазина в конкретной локации, и исходя из этого формировалась стоимость аренды. При такой договоренности арендатор выплачивал аренду, в случае если торговая точка выходила на запланированный уровень торговли.
Стороны договаривались на комфортный процент от товарооборота, но с обязательным фиксированным платежом.
В рамках изменившегося рынка арендатор может заложить расходы на аренду в свою бизнес-модель, не опасаясь, что со снижением спроса доля таких расходов непредсказуемо увеличится. Собственнику помещения это менее выгодно, т.к. он не может полноценно оценить свои поступления от арендных платежей и планировать расходную часть по содержанию активов недвижимости, которыми владеет.
Поэтому диалог строится на компромиссных вариантах решения, а именно - устанавливается ставка аренды, которая определена рыночными показателями и дополнительно процент от товарооборота.
Арендная плата с товарооборота оплачивается на основании ежемесячных отчётов арендатора, которые он обязан направлять арендодателю не позднее определенной сторонами даты. Арендодатель рассчитывает платеж и выставляет арендатору счет.
Условия выхода из договора для сторон и форма взимания платежей происходит, как и в классической аренде.
Подобная партнерская форма договора позволяет обеим сторонам чувствовать себя более защищенными от негативных воздействий пандемийного рынка, обоюдно сглаживая факторы, снижающие выручку.

https://www.forbes.ru/biznes/454673-uskol-zausie-den-gi-kak-vladel-cy-trc-i-ih-arendatory-delat-dohody

В Москве в отеле Hilton Garden Inn на Верхней Красносельской улице состоялось традиционное мероприятие What is the Plan, в ходе которого представители различных сегментов рынка коммерческой недвижимости рассказали о текущем положении на рынке и поделились своими ожиданиями от 2022 года.

Речь на конференции шла в том числе о торговых центрах и ритейле. В этой части мероприятия обсудили три мифа о торговой недвижимости:
1) Торговые центры умрут?
2) Ритейл никогда не будет прежним?
3) В ТЦ останутся еда, развлечения и услуги?..

Генеральный директор R2 Asset Management Вячеслав Рожманов, со свой стороны высказал следующее мнение:
- Ренессансу торговых центров быть, но с изменениями. Если ТЦ не изменятся под конъюнктуру, то таким объектам не быть на рынке. Девелоперы и собственники действующих ТЦ должны были на протяжении последних двух лет не просто думать, а уже начать заниматься реконцепцией своих объектов, потому что ковид останется с нами навсегда, как и часть, связанных с ним ограничительных мер. В итоге победят те, кто сможет перестроиться и дать посетителям ТЦ максимально востребованный формат.

Формат dark store относительно недавно начал свое развитие на российском рынке real estate, но, по мнению экспертов, уже не только занял заметную нишу, но и сформировал вполне устойчивые векторы развития.
По мнению Глеба Иванова – инвестиционного директора компании R2 Asset Management – на сегодняшний день этот формат продолжает набирать популярность, а динамика его развития, вероятно, будет сравнима с развитием традиционного ритейла 15-ти – 20-ти летней давности.
«Dark store-ы достаточно быстро покроют крупные города, после чего начнутся эксперименты с форматами и ассортиментом», - прогнозирует эксперт..
В регионах экспансия dark store менее заметна, и основными причинами этого являются меньшая плотность населения и более низкая покупательская способность. С последним связано распространение в регионах форматов жестких дискаунтеров, конкурировать по цене с которыми, дарксторы пока не могут.
Что касается инвестиционной привлекательности данного сегмента, то здесь необходимо учитывать, что крупные, профессиональные объекты с арендатором- даркстором – это институциональный инвестиционный продукт.
Если же говорить о небольших микрорайонных объектах, то в большинстве своем это неликвидные помещения, которые были выбраны оператором в первую очередь, из-за низкой ставки аренды.
«Переговорная позиция собственника в этом случае достаточно слабая, т.к. в случае съезда арендатора заменить его альтернативным оператором классического ритейла будет крайне сложно. Я бы рекомендовал подходить максимально взвешенно к приобретению таких объектов», – резюмирует Глеб Иванов.