SLD ADMIN

🔔 Memoriu transmis Președintelui Senatului României privind modificarea Legii nr. 196/2018, privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

❗❗ În data de 22 octombrie 2025, am transmis un memoriu domnului Președinte al Senatului României, domnul Mircea Abrudean, în calitate de Președinte al Federației Asociațiilor de Proprietari Florești (F.A.P.F.), solicitând aviz favorabil pentru modificarea Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

❗❗După mai bine de 5 ani de muncă și implicare în proiectul de modificare a Legii nr. 196/2018 și în campanii de informare în întreaga țară, fără niciun rezultat concret, consider că este timpul să adaptăm legislația asociațiilor de proprietari la nevoile proprietarilor și la evoluția tehnologică și informatică actuală.

❗❗ Modificările propuse vizează aspecte esențiale precum clarificarea noțiunii de „cotă parte indiviză”, reglementarea utilizării căilor de comunicare electronică, clarificarea reprezentării coproprietarilor, atribuțiile compartimentelor de specialitate din cadrul autorităților locale, reglementarea funcțiilor de președinte și cenzor extern, răspunderea proprietarilor pentru blocarea nejustificată a deciziilor, obligația investitorului/dezvoltatorului de a preda Cartea Tehnică a Imobilului, reglementarea modificărilor constructive, protecția aspectului arhitectural și a patrimoniului comun, clarificarea prejudiciilor financiare pentru proprietari, principiul uniformității, echitate și coerență estetică, clarificarea procedurii pentru schimbarea destinației unui spațiu și stabilirea contribuțiilor acestuia la cheltuielile comune, corectarea puterii de vot în Adunarea Generală, clarificarea juridică și contabilă a fondului de penalități, definirea responsabilităților administratorilor și protecția drepturilor proprietarilor.

Aceste propuneri sunt fundamentate pe necesitatea unei administrări eficiente și transparente a condominiilor, îmbunătățirea comunicării între proprietari și administratori și protejarea drepturilor tuturor proprietarilor.

Având în vedere importanța acestor modificări pentru îmbunătățirea cadrului legislativ în domeniu, am solicitat respectuos avizul favorabil al camerelor și comisiilor cu atribuții decizionale privind propunerile de amendamente formulate.

❗❗ Tabelul de Lucru anexat a fost aprobat de Comisia pentru deputați și este în prezent în analiza Comisiei Juridice a Camerei Deputaților, comisie inițial condusă de doamna deputat Laura Vicol. Menționăm că, în cadrul acestei comisii, proiectul nu a înregistrat progrese semnificative până în prezent, fără a fi comunicat un motiv oficial pentru această întârziere.

❗❗ Principalele propuneri de amendamente includ:

1. Clarificarea noțiunii de „cotă parte indiviză”: Aceasta trebuie să reflecte realitatea juridică înscrisă în cartea funciară a condominiului.
2. Reglementarea utilizării căilor de comunicare electronică: Introducerea posibilității utilizării mijloacelor electronice pentru convocarea, informarea și consultarea proprietarilor.
3. Clarificarea reprezentării coproprietarilor: Stabilirea clară a modului în care coproprietarii/proprietarii unei unități imobiliare votează și sunt reprezentați în cadrul asociației de proprietari.
4. Atribuțiile compartimentelor de specialitate din cadrul autorităților locale: Clarificarea și consolidarea rolului acestora în îndrumarea, sprijinirea și controlul asociațiilor de proprietari.
5. Reglementarea funcțiilor de președinte și cenzor extern: Introducerea acestor funcții pentru asigurarea transparenței și profesionalismului în administrarea condominiilor.
6. Răspunderea proprietarilor pentru blocarea nejustificată a deciziilor: Stabilirea unor măsuri pentru prevenirea blocării abuzive a deciziilor în cadrul asociațiilor de proprietari.
7. Obligația investitorului/dezvoltatorului de a preda Cartea Tehnică a Imobilului: Asigurarea unei bune gestionări a imobilului de la momentul predării acestuia către asociația de proprietari.
8. Reglementarea modificărilor constructive: Stabilirea condițiilor de realizare a modificărilor asupra clădirii, protejarea aspectului arhitectural și a patrimoniului comun, precum și clarificarea prejudiciilor financiare pentru proprietari.
9. Principiul uniformității - echitate și coerență estetică: Asigurarea unui aspect unitar și estetic al imobilului, respectând normele urbanistice și arhitecturale.
10. Clarificarea procedurii pentru schimbarea destinației unui spațiu și stabilirea contribuțiilor acestuia la cheltuielile comune: Reglementarea clară a procedurii pentru schimbarea destinației unui spațiu și stabilirea contribuțiilor acestuia la cheltuielile comune.
11. Corectarea puterii de vot în Adunarea Generală: Restabilirea echilibrului democratic și a reprezentativității reale în cadrul adunărilor generale ale asociațiilor de proprietari.
12. Clarificarea juridică și contabilă a fondului de penalități: Definirea clară a modului de constituire și utilizare a fondului de penalități, asigurând transparența și legalitatea acestuia.
13. Definirea responsabilităților administratorilor: Clarificarea atribuțiilor și responsabilităților administratorilor și stabilirea unor sancțiuni pentru abaterile de la normele legale.
14. Protecția drepturilor proprietarilor: Introducerea unor măsuri pentru protejarea drepturilor proprietarilor și prevenirea abuzurilor.

❗ Anexe transmise:

1. Documentul „PROPUNERE AMENDAMENTE NOI PENTRU LEGEA NR. 196/2018”

2. Tabel de Lucru privind modificarea Legii nr. 196/2018, respectiv Plx 565/2019 – culoare roșie, Plx 570/2019 – culoare albastră, Plx 64/2020 – culoare verde, Plx 53/2020 – culoare portocalie.

❗❗ Împreună, putem contribui la o administrare mai eficientă și transparentă a condominiilor, protejând drepturile tuturor proprietarilor.

SUPRAFAȚA UTILĂ Vs SUPRAFAȚA CONSTRUITĂ. ÎNCADRAREA BALCONULUI

Încercăm o abordare pentru a elimina confuzia între cele două noțiuni.

Legea 196/2018 nu poate prevedea toate situațiile și ipotezele posibile și prin urmare, ea se completează cu alte acte normative incidente. Se poate observa că Legea 196/2018 nu face trimitere și nici nu oferă o definire a suprafeței utile și/sau a suprafeței construite.

Dacă Legea 196/2018 nu face astfel de precizări, căutăm în actele normative conexe și vom observa în Legea 114/1996 legea locuinței, republicată, următoarele mențiuni (în Anexa 1):

„Suprafața utilă a locuinței este suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: cameră de zi, dormitoare, băi, WC, duș, bucătărie, spații de depozitare și de circulație din interiorul locuinței. NU SE CUPRIND: SUPRAFAȚA LOGIILOR ȘI A BALCOANELOR, pragurile golurilor de uși, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nișele de radiatoare, precum și suprafațele ocupate de sobe și cazane de baie (câte 0,50 m2 pentru fiecare sobă și cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuințelor duplex, rampa, mai puțin palierele, nu se cuprinde în suprafața utilă a locuinței”.

„Suprafața construită pe locuință, prevăzută în tabelul B, este suma suprafețelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum și a cotei-părți din suprafețele părților comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea și evacuarea deșeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaugă suprafața aferentă pereților interiori și exteriori ai locuinței; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafața aferentă sobelor și cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafațele aferente boxelor de la subsol și ale garajelor care pot fi prevăzute distinct”.

Legea 196/2018 face trimitere la cota parte indiviză, pe care o definește la art. 2:

l) cotă-parte indiviză - cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija președintelui asociației de proprietari, conform suprafețelor utile;

Art. 85 ne menționează care sunt acele cheltuieli ce se repartizează pe cota-parte indiviză:

„Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în/și pe proprietatea comună, astfel cm este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalațiilor; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curățenia etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; cheltuieli cu produse și accesorii pentru curățenie, alte servicii administrative către proprietatea comună.

Concluzia la care am ajuns este că: balcoanele nu intră în calculul suprafeței utile.

SE ANULEAZĂ HOTĂRÂRILE ASOCIAȚIEI DACĂ PROCESUL VERBAL ESTE REDACTAT LA CALCULATOR?

O mare dispută există în cadrul asociațiilor de proprietari pe tema modului în care se pot consemna susținerile, votul etc în cadrul adunării generale. Unii susțin că scrisul de mână primează și că totul trebuie scris de mână, iar alții susțin că se poate realiza procesul verbal al adunării generale, ulterior, pe calculator.

Am fundamentat în intervențiile avute, faptul că nicăieri nu se instituie obligația consemnării “de mână” a modului de desfășurare a adunării generale și că nimic nu împiedică ca o asociație, organizată și cu respectarea cronologiei actelor, să aibă actele, “registrul unic”, în format electronic.

Prin urmare, dacă asociația poate emana acte în format electronic, poate să procedeze la consemnarea desfășurării unei adunări generale, la fel, în format electronic. Nu se încalcă nicio normă legală pe de o parte, iar pe de altă parte consemnarea trebuie realizată în timpul ședinței.

Dacă se respectă cele două aspecte (păstrarea ordinii cronologice a actelor și consemnarea în timpul ședinței), susțineam că nu trebuie să avem nicio emoție. Sigur că au fost voci care au susținut faptul că o astfel de modalitate ar intra în contradicție cu Legea 196/2018.

Ceea ce pot menționa este faptul că instanța de judecată a reținut că:

“Împrejurarea că procesul verbal al adunării generale din data de xx.xx.2021 a fost redactat în timpul ședinței la calculator (în formă electronică), nu este contrară art. 49 alin 5 din Legea 196/2018, neexistând niciun impediment ca registrul unic al asociației de proprietari, care cuprinde procesele verbale ale adunării generale, să fie format prin alăturarea proceselor verbale redactate de-a lungul timpului în acest fel”.

Mă bucur pentru o astfel de reținere (de reținut de către toți cei implicați în activitatea asociațiilor de proprietari). Mă bucur că s-a făcut lumină și pe acest subiect. Mă bucur că se fac astfel de lucruri minunate atât pentru organele de conducere cât și pentru proprietari. Cel mai tare mă bucur pentru că pot arăta unor “autorități” că “scrisul de mână” se mai poate numi și “în format electronic”.

Nu mă bucur de faptul că pentru tot felul de astfel de chestiuni trebuie să apelăm la instanțele de judecată. Din lipsă de reglementare clară, acolo se ajunge.

Un hotel cu totul deosebit plin de tot ce înseamnă tradițional în Macedonia.