TLT Legal

Obowiązki przygotowawcze Inwestora

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego naruszenie przez Inwestora obowiązków związanych z przygotowaniem robót budowlanych może być źródłem szkody po stronie Wykonawcy, zwłaszcza gdy w oparciu o dostarczoną dokumentację projektową i przewidywany czas realizacji inwestycji dokonywał on ekonomicznej kalkulacji zobowiązań, jakie może zaciągnąć.

Na gruncie art. 647 KC wskazuje się następujący podział obowiązków Inwestora:

👉 obowiązki związane z przygotowaniem robót budowlanych,
👉 obowiązki związane z wykonaniem robót budowlanych oraz
👉 obowiązki związane z zapłatą wynagrodzenia.

Do obowiązków przygotowawczych, oprócz wymienionych wprost w art. 647 KC, tj. przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, zalicza się także uzyskanie lokalizacji inwestycji, uzyskanie pozwolenia na budowę (po uprzednim wykazaniu prawa do dysponowania gruntem) oraz zapewnienie nadzoru inwestorskiego i autorskiego.

W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się, że wykonanie tych obowiązków przez Inwestora stanowi warunek konieczny spełnienia świadczenia przez Wykonawcę.

W konsekwencji, ich niedopełnienie przez Inwestora może prowadzić do powstania przeszkody w prawidłowym i terminowym wypełnieniu zobowiązań umownych przez Wykonawcę. W takim przypadku Wykonawca będzie mógł m.in. zgłosić roszczenie finansowe w związku z przedłużonym terminem realizacji inwestycji (roszczenie o koszty pośrednie).

„Bezusterkowy” odbiór robót budowlanych

Inwestorzy chętnie wprowadzają do umowy o roboty budowlane dodatkowe zastrzeżenie, dające im uprawnienie do wyłącznie „bezusterkowego” odbioru robót. W związku z tym, na etapie realizacji kontraktu pojawiają się wątpliwości i spory pomiędzy wykonawcą (który zgłasza obiekt do odbioru), a zamawiającym (który powołując się na brzmienie umowy stwierdza wady uniemożliwiające, w jego ocenie, dokonanie odbioru robót).

Zgłoszenie nawet licznych wad czy usterek w wykonanym obiekcie budowlanym nie upoważnia inwestora do odmowy odbioru obiektu, jeżeli obiekt ten został wykonany zgodnie z projektem budowlanym i zasadami wiedzy technicznej. W takim przypadku zgłoszone wady i usterki mogą jedynie stanowić podstawę do zgłoszenia roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji.

W jednym z orzeczeń Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyjaśnił, że inwestor [zamawiający] obowiązany jest dokonać odbioru robót budowlanych, chociażby te roboty zostały wykonane wadliwie, chyba że wady obiektu są na tyle istotne, że nie pozwalają przyjąć, że wykonawca w ogóle wykonał dzieło stanowiące przedmiot umowy.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny - powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego - doprecyzował, że z niewykonaniem zobowiązania z umowy o roboty budowlane [umowy o dzieło] mamy do czynienia wówczas, gdy roboty budowlane nie zostały wykonane w ogóle, bądź gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia normalne wykorzystanie rezultatu robót lub odbiera im cechy wyraźnie oznaczone w umowie istotnie zmniejszając ich wartość.

Ujawnienie wad robót budowlanych nie wpływa zatem na obowiązek inwestora dokonania odbioru robót zgodnie z art. 647 KC, a jedynie z tą chwilą inwestor nabywa uprawnienia z tytułu rękojmi przewidziane w art. 637 i art. 638 KC.