Hermann Property

Jedno z częstszych pytań na praktykach brzmi mniej więcej tak: „A co, jeśli w tej samej gminie nie ma domu dokładnie takiego jak wyceniany?” 🏡🔍

No właśnie. I tu zaczyna się prawdziwa praca rzeczoznawcy majątkowego. Bo nieruchomości podobne nie muszą być identyczne z nieruchomością wycenianą. One mają być rynkowo porównywalne. Czyli takie, które typowy nabywca rzeczywiście mógłby rozważać jako alternatywę.

Jeżeli ktoś szuka domu wolnostojącego w konkretnej lokalizacji, ale nie znajduje idealnego domu, to pytanie brzmi: czy prędzej kupi dom wolnostojący w zupełnie innym powiecie czy innym powiecie, czy jednak rozważy dom w zabudowie bliźniaczej, ale w preferowanej lokalizacji? 📍

I tu nie ma jednej odpowiedzi dla całej Polski, wszystkich rynków i każdego operatu. Jest analiza. 🧠

W praktyce trzeba zastanowić się, w którym kierunku rozszerzamy podobieństwo: czy ważniejsza jest lokalizacja, czy powierzchnia budynku, czy powierzchnia działki, czy rok budowy, czy forma zabudowy, czy standard i stan techniczny? Bo czasami lepiej przyjąć nieruchomość nieco mniej podobną technicznie, ale z tego samego rynku lokalnego, niż szukać „ideału” w lokalizacji, która z punktu widzenia nabywcy wcale nie jest konkurencyjna.

Rzeczoznawca nie szuka klona nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca szuka danych, które najlepiej pokazują zachowania rynku. 📊

A rynek, jak wiadomo, rzadko mówi: „Proszę bardzo, oto komplet transakcji idealnych do podejścia porównawczego”. 😉

Najczęściej mówi raczej: „Masz tu trochę danych, trochę bałaganu, kilka wyjątków i radź sobie odpowiedzialnie”. 🤷‍♀️

I właśnie dlatego w wycenie tak ważne jest nie tylko liczenie, ale też rozumienie rynku.