SOG Rechtsbureau

Huisdieren in een huurwoning? / Pets in a rental property?

(English below)

Veel verhuurders van huurwoningen willen het houden van een huisdier in de huurwoning niet toestaan. Maar mág de verhuurder het houden van een huisdier wel verbieden?

De wet is hier niet duidelijk over maar in de algemene richtlijnen die zijn opgenomen in de Huurwet staat geen absoluut verbod voor huisdieren opgenomen.

Artikel 8 EVRM
De wens van de huurder om een huisdier te mogen houden kan worden beschouwd als onderdeel van het recht op privé- en gezinsleven zoals vastgelegd in artikel 8 van het Europees Verdrag ter bescherming van de Rechten van de Mens (EVRM).

Dit neemt niet weg dat er geen contractuele afspraken kunnen worden gemaakt tussen huurder en verhuurder. De verhuurder kan het houden van een huisdier door de huurder dus alsnog verbieden. Als de huurder zich vervolgens niet aan de afspraak met zijn verhuurder houdt zal slechts in enkele gevallen de huurovereenkomst worden ontbonden. Dit heeft te maken met het hiervoor aangehaalde artikel 8 EVRM. Een huurder dient zich te allen tijde als een zogenoemde ‘goede huisvader’ te gedragen.

De verhuurder heeft het recht dat zijn eigendom niet wordt beschadigd en dat de huurwoning wordt gebruikt zoals vastgelegd in het huurcontract. Ook belangen van de buren spelen een rol, zij kunnen bijvoorbeeld last ondervinden van het geblaf van een hond. Houders van kleine huisdieren, zoals cavia’s en konijnen, hoeven zich minder zorgen te maken. Dieren die in kooien, aquaria en terraria gehouden worden veroorzaken meestal geen overlast. Als je huis echter dreigt te veranderen in een kleine dierentuin kan je problemen krijgen met je buren en/of verhuurder.

Uitzondering
Niet iedere situatie is hetzelfde; als in de statuten van een Vereniging van Eigenaren (VvE) vermeld staat dat het houden van huisdieren verboden is, dan zal een huurder altijd aan het kortste eind trekken. Er kan niet worden afgeweken van een in deze statuten opgenomen verbod op het houden van huisdieren.

Het is in alle situaties verstandig eerst te overleggen met de verhuurder voordat je een huisdier neemt, dit voorkomt problemen.

Heb je een vraag over dit onderwerp of heb je een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met ons op via [email protected]. Onze fysieke spreekuren zullen tot nader bericht helaas niet plaatsvinden.

Pets in a rental property?

Many rental property owners do not want to allow the keeping of a pet in the rental property. But may the landlord prohibit keeping a pet?

The law is not clear about this, but the general guidelines included in the Dutch Rental Act do not contain an absolute prohibition for pets.

Article 8 ECHR
The tenant's wish to keep a pet can be considered as part of the right to private- and family life as enshrined in Article 8 of the European Convention for the Protection of Human Rights (ECHR).

This does not alter the fact that no contractual agreements can be made between the tenant and the landlord. The landlord can therefore still prohibit the tentant’s keeping a pet. If the tenant subsequently does not keep to the agreement with his landlord, the lease will only be dissolved in a few cases. This has to do with the aforementioned Article 8 ECHR. A tenant must at all times act with due and proper care.

The landlord has the right that his property is not damaged and that the rental property is used as stipulated in the rental contract. The interests of the neighbors also play a role; for example they may be bothered by a dog’s barking. Keepers of small pets, such as guineas and rabbits, need to worry less. Animals kept in cages, aquariums and terrariums usually do not cause any nuisance. However, if your home is in danger of turning into a small zoo, you could run into problems with your neighbors and/or landlord.

Exception
Not every situation is the same; if it is stated in the statutes of an Owners' Association that keeping pets is prohibited, then a tenant will always be on the losing end. It is not possible to deviate from a prohibition on keeping pets contained in these statutes.

In all situations it is wise to first consult with the landlord before taking a pet, this will prevent problems.

Do you have a question about this topic or are you in need of any other legal advice? Do not hesitate to contact us by mail ([email protected]). Unfortunately, we will not be in office until further notice.

Woningnood anno 2021 / Housing shortage in 2021

(English version below)

In Nederland is opnieuw sprake van woningnood. Helaas is dit geen makkelijk op te lossen kwestie. Tussen 2016 en 2019 steeg het woningtekort al van 139.000 naar 290.000 woningen. Momenteel is er zelfs een tekort van bijna een miljoen woningen! Het vinden van een fijne en betaalbare woning is inmiddels een hele opgave geworden.

> Hoe heeft dit zo ver kunnen komen?
Om te beginnen beloofde de overheid in 2018 om jaarlijks 75.000 woningen te bouwen en dit quotum werd telkens niet behaald. Hoewel de cijfers in de buurt kwamen (71.000 nieuwbouwwoningen) was het niet genoeg. Bovendien heeft Nederland te kampen met de stikstofcrisis en ook het feit dat er relatief te weinig bouwvergunningen zijn verleend in combinatie met het feit dat er steeds meer huishoudens komen helpt niet echt mee.

Een van de oorzaken dat er weinig woningen beschikbaar zijn is dat er tot nu toe geen overheidsbescherming was tegen zogeheten huisjesmelkers. Huisjesmelkers verdienen aan de woningnood door de huurprijzen met honderden euro’s te verhogen. Misschien klinkt dit je wel bekend in de oren; als student betaal je soms een torenhoge huur voor een piepklein kamertje. Je hebt echter geen keus want je moet toch een kamer hebben en als gevolg kan je als student geen kant op en maakt een huisjesmelker misbruik van deze kwetsbare positie. Dit fenomeen speelt natuurlijk niet alleen bij studenten, maar ook bij veel andere Nederlandse huurders.

> Licht aan het einde van de tunnel!
En dan nu over naar positief nieuws… Afgelopen week heeft de overheid besloten dat huurders in het gereguleerde segment (dit zijn alle woningen onder de huurtoeslaggrens) dit jaar geen huurverhoging krijgen. Oftewel de huur wordt ‘bevroren’. Deze regeling geldt ook voor kamerhuurders. Dit is goed nieuws voor de studenten! Mocht je toch van je huisbaas bericht krijgen over een huurverhoging per 1 juli aanstaande, dan kun je hiertegen bezwaar maken bij de huurcommissie.

Bovendien is er nog een ander wetsvoorstel aangenomen die het invoeren van een ‘opkoopbescherming’ mogelijk zal maken in buurten waar weinig goedkope en middeldure koopwoningen zijn een. Deze opkoopbescherming zorgt ervoor dat opkopers niet meer alle aantrekkelijke woningen op de markt kunnen wegkapen. De positie van met name starters en mensen met een middeninkomen zal hierdoor worden verbeterd waardoor de kans op een betaalbare woning voor deze groep groter zal worden.

Heb je een vraag over dit onderwerp of heb je een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met ons op via [email protected]. Onze fysieke spreekuren zullen tot nader bericht helaas niet plaatsvinden.

Housing shortage in 2021

There is again a housing shortage in the Netherlands. Unfortunately, this is not an easily resolved issue. Between 2016 and 2019, the housing shortage already increased from 139,000 to 290,000 homes. At the moment there is even a shortage of 331,000 homes! Finding a nice and affordable home has now become quite a challenge.

>How did this get this far?
To begin with, the government promised in 2018 to build 75,000 homes annually and this quotum was not met every time. Although the numbers came close (71,000 newly built properties), it was not enough. Moreover, the Netherlands is struggling with the nitrogen crisis and the fact that relatively too few building permits have been granted in combination with the fact that more and more households are coming, does not really help.

One of the reasons why there are few homes available is that until now there was no government protection against so-called slumlords. Slumlords earn from the housing shortage by raising rents by hundreds of euros. Maybe this sounds familiar to you; as a student you sometimes pay a sky-high rent for a tiny room. However, you have no choice because you need a room and as a result you as a student have nowhere to go and a slumlord takes advantage of this vulnerable position. Of course, this phenomenon does not only affect students, but also many other Dutch tenants.

> Light at the end of the tunnel!
And now on to positive news… Last week, the government decided that tenants in the regulated segment (these are all homes below the housing benefit limit) will not receive a rent increase this year. In other words, the rent is "frozen". This arrangement also applies to room tenants. This is good news for the students! If you nevertheless receive a message from your landlord about a rent increase from 1 July next, you can object to this with the rent tribunal.

In addition, another bill has been passed that will allow the introduction of "buy-out protection" in neighborhoods where there are few cheap and mid-priced owner-occupied homes. This protection ensures that buyers can no longer take away all the attractive homes on the housing market. This will improve the position of starters and people with a middle income, in particular, which will increase the chance of an affordable home for this group.

Do you have a question about this topic or are you in need of any other legal advice? Do not hesitate to contact us by mail ([email protected]). Unfortunately, we won’t have office hours until further notice.

Cumulatie als grond voor ontslag (English below)

Als student zijnde weet ik dat sommige studenten het soms niet nauw nemen met de geldende regels van werkgevers. In de kroeg heb ik vaak genoeg verhalen meegekregen waarbij studenten iets “gratis” meenamen of toch die ene kipnugget opaten. Het opmerkelijke hieraan was dat iedereen waarmee ik gesproken had, dezelfde argument had: “het zou toch worden weggegooid, het kan geen kwaad”. Hieruit blijkt dat ze zich wel zeker bewust van waren wat ze deden, maar niet wat de consequenties ervan konden zijn. Om zichzelf tegen dit soort werknemers te beschermen, hebben steeds meer bedrijven een zogenaamde zerotolerancebeleid. Bij overtreding van één van deze regels volgt ontslag of een andere bestraffende sanctie vanuit de werkgever.

Uit verschillende uitspraken is gebleken dat een overtreding van het zerotolerancebeleid niet altijd direct leidt tot een ontslag. Voor een ontslag op staande voet wegens schending zerotolerancebeleid hecht de rechter strikte voorwaarde aan. In de uitspraak ECLI:NL:RBNHO:2021:158 kwam de rechter tot conclusie dat ontslag op staande voet wegens het nuttigen van een pakje drinken een te zware sanctie was, ondanks er volgens het bedrijf er sprake was van een zerotolerancebeleid. De rechter oordeelde dat het beleid niet duidelijk genoeg kenbaar was gemaakt en dat het beleid niet consequent genoeg werd toegepast door het bedrijf. Het kwam echter wel tot een ontslag voor de werknemer wegens de cumulatiegrond. Namelijk het verwijtbaar handelen in combinatie met de verstoorde arbeidsverhouding.

De cumulatiegrond is op 1 januari 2020 geïntroduceerd. Dit maakt het mogelijk om ontbinding van een arbeidsovereenkomst te bewerkstelligen wegens een combinatie van omstandigheden in twee of meer van de ontslaggronden genoemd in sub c,d,e,g en h van artikel 7:669 lid 3 BW. Deze omstandigheden moeten er wel zorgen dat er van de werkgever in redelijkheid niet kan worden gevergd dat de arbeidsovereenkomst voortduurt.

Het is dus tegenwoordig mogelijk dat de ontslaggronden op zichzelf niet tot een ontslag leiden, maar een combinatie van de gronden wel. Het is daarom raadzaam om twee keer na te denken indien men als werknemer tegen de regels van zijn/haar werkgever handelt.

Heb je een vraag over dit onderwerp of heb je een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met ons op via [email protected]. Onze fysieke spreekuren zullen tot nader bericht helaas niet plaatsvinden.

Cumulation as a ground for dismissal

As a student, I know that some students sometimes do not take the applicable rules of employers very closely. In the pub I have often been given stories in which students brought something “for free” or just eat that one chicken nugget. The remarkable thing about this was that everyone I spoke to had the same argument: "it would be thrown away anyway, it can't hurt". This shows that they were certainly aware of what they were doing, but not what the consequences could be. In order to protect themselves against these types of employees, more and more companies have a so-called zero tolerance policy. Violation of one of these rules will result in dismissal or another punitive sanction from the employer.

Various judgments have shown that a violation of the zero-tolerance policy does not always immediately lead to a dismissal. The judge attaches a strict condition for an instant dismissal for violation of zero tolerance policy. In the ruling ECLI: NL: RBNHO: 2021: 158, the judge concluded that instant dismissal for consuming a pack of drink was too severe a sanction, despite the company said there was a zero-tolerance policy. The judge ruled that the policy had not been communicated clearly enough and that the policy was not applied consistently enough by the company. However, the employee was dismissed on account of the cumulation ground. Namely the culpable act in combination with the disturbed employment relationship.

The accumulation ground was introduced on January 1, 2020. This makes it possible to effect dissolution of an employment contract due to a combination of circumstances in two or more of the grounds for dismissal referred to in subsection c, d, e, g and h of article 7: 669 paragraph 3 of the Dutch Civil Code. These circumstances must ensure that the employer cannot reasonably be expected to continue the employment contract.

So nowadays it is possible that the grounds for dismissal in themselves do not lead to dismissal, but a combination of the grounds does. It is therefore advisable to think twice if an employee is acting against the rules of his / her employer.

Do you have a question about this topic or are you in need of any other legal advice? Do not hesitate to contact us by mail ([email protected]). Unfortunately, we won’t have office hours until further notice.