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DOCUMENTI NECESSARI PER UNA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
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Uno degli argomenti che possono sembrare più semplici e scontati (e di sicuro non lo sono) in una compravendita immobiliare, sono i documenti che venditore e acquirente devono fornire al professionista immobiliare per le opportune verifiche che consentano il corretto svolgimento della trattativa e successivamente al notaio per poter effettuare la stipula.

Abbiamo espressamente scritto che “sembrano” semplici e scontati perché nella maggior parte delle volte non lo sono affatto.

Lo stato dell’Arte

Può capitare che i venditori non abbiano tutta la documentazione necessaria, perché magari la compravendita originaria è stata effettuata molti anni prima.

Oppure perché la proprietà proviene da una vecchia successione (https://www.effettocasaroma.it/news/26) e i documenti originali sono andati smarriti.

O ancora, perché sono state effettuate delle modifiche all’immobile e non si è provveduto nei termini consentiti alla regolarizzazione urbanistica e catastale (https://www.effettocasaroma.it/news/87).

In effetti possono essere moltissimi i motivi per cui è necessario fare un recap completo di tutto quello di cui si è in possesso e di quello che manca, pena l’impossibilità di procedere alla compravendita.

Capita poi che alcune volte gli stessi venditori sottostimino l’importanza di avere la totalità dei documenti necessari alla compravendita, spesso perché "l’amico esperto" di turno o il fantomatico "cugino" che tutti noi conosciamo, gli hanno detto che non c’è bisogno di procurarli.

Il tono sembra scherzoso ma le conseguenze della mancata fornitura di tutta la documentazione necessaria può portare a conseguenze serissime, sia in termini economici sia in quelli giuridici.

Forse non tutti sanno che una parte significativa delle cause civili tra privati ha come tema la compravendita immobiliare e di certo non sempre perchè una delle parti agisce in malafede, ma semplicemente perchè ha trascurato le conseguenze di una gestione superficiale di tutte le attività connesse.

Posto quindi che sia nel caso ci si voglia affidare ad un professionista immobiliare per la gestione della vendita sia che si voglia operare in autonomia, sarà comunque necessario farsi seguire sin dall'inizio da persone realmente competenti per la verifica e per l’eventuale completamento del proprio portafoglio documentale, perchè è impensabile portare davanti al notaio una situazione già compromessa sperando che si possa sistemare tutto senza conseguenze prima del rogito.

Vediamo allora quali sono i documenti assolutamente necessari dal principio della trattativa per ambo le parti, salvo doverli integrare con quelli che dovessero servire in casi specifici.

Il Dettaglio dei Documenti del Venditore

a. Quando il Venditore è una Persona Fisica:

• Documento d’identità aggiornato e in corso di validità

• Codice fiscale

• Estratto dell’atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile

• Copia di eventuali convenzioni matrimoniali o accordi di convivenza (in alcuni casi)

• Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.

b. Quando il Venditore è una Persona Giuridica:

• Copia di un documento d’identità del rappresentante legale

• Denominazione legale, sede e codice fiscale possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta

• Eventuale delibera con delega poteri

• Visura societaria aggiornata.

c. Documentazione relativa all’Immobile:

• Copia dell’atto di acquisto e dell’eventuale dichiarazione di successione e dei documenti relativi all’acquisto mortis causa (testamento, accettazione di eredità, certificato successorio europeo)

• Accettazione tacita di eredità in caso di acquisto mortis causa (differente dall'accettazione di eredità sopra riportata), da effettuare anche contestualmente al rogito notarile di compravendita

• Copia della planimetria “rasterizzata” depositata in Catasto ed eventuali altri documenti catastali dell’immobile da compravendere e delle sue eventuali pertinenze

• Copia dei mezzi di pagamento di quanto già ricevuto (assegni, bonifici o altro)

• Copia del preliminare di vendita registrato

• Se l’acquirente paga il prezzo con accollo del mutuo esistente, copia della ricevuta dell’ultimo pagamento

• Se ci sono ipoteche non ancora cancellate, copia della ricevuta di estinzione del muto e della lettera di assenso alla cancellazione o lettera del notaio che sta curando la cancellazione ovvero attestazione della banca di avvenuto invio telematico di quietanza all’Agenzia delle Entrate

• Copia del regolamento di condominio (consigliato) e dichiarazione dell’amministratore del condominio attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali e indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate e delle liti in corso

• Copia dei provvedimenti edilizi (https://www.effettocasaroma.it/news/116) relativi alla costruzione del fabbricato (numero del permesso a costruire se la costruzione è successiva al 1^ settembre 1967, pratiche di eventuale variante anche sotto forma di condono edilizio)

• Copia di ogni documento urbanistico (anche in sanatoria) relativo ad eventuali variazioni effettuate dal momento del rilascio del primo permesso a costruire, con relativo riallineamento catastale

• Copia del certificato di agibilità (https://www.effettocasaroma.it/news/65) o della documentazione che ne attesti la richiesta (documento comunque non indispensabile alla compravendita in determinate condizioni)

• In caso di cessione di terreni o nel caso che l’area di pertinenza del fabbricato sia superiore a mq 5.000, certificato di destinazione urbanistica (CDU)

• Se si tratta di locali commerciali, terreni agricoli o appartamenti locati ex legge 431/98, la documentazione riguardante il rispetto delle norme relative a eventuali diritti di prelazione

• Attestato di prestazione energetica (APE)

Il Dettaglio dei Documenti dell'Acquirente

a. Quando l’Acquirente è una Persona Fisica:

• Documento d’identità aggiornato e in corso di validità

• Codice fiscale

• Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile

• Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza

• Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.

b. Quando l’Acquirente è una Persona Giuridica:

• Copia di un documento d’identità del rappresentante legale

• Denominazione legale e Visura Camerale aggiornata

• Eventuale delibera con delega poteri.

c. In caso di acquisto di abitazione come Prima Casa

• Copia degli eventuali atti di acquisto di vendita della precedente abitazione e della eventuale fattura del venditore e/o del notaio per la detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA pagata (credito d’imposta).

d. In caso di acquisto di pertinenza dell’abitazione Prima Casa

• Copia dell’atto di acquisto dell’abitazione a cui collegare la pertinenza.

e. Altra Documentazione necessaria all’Acquisto

• Copia dei mezzi di pagamento di quanto già versato

• Dati del mediatore immobiliare con indicazione della provvigione pattuita e indicazione dei mezzi di pagamento di quanto già versato

• Copia del preliminare di vendita registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

f. In caso di richiesta di mutuo:

• Ogni informazione atta a contattare la banca che concederà il mutuo per coordinare le attività.

Considerazioni Finali

Come si vede quindi c’è una grande complessità documentale da produrre e soprattutto da verificare con occhi esperti per non incorrere in errori o omissioni che possono costare molto caro.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasa.it, su WhatsApp all'infoline 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.

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MUTUO CASA – COSA CONVIENE FARE OGGI?
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La Situazione

Non è certo un mistero che il continuo aumento dei tassi di interesse di mutui e finanziamenti stia mettendo in gravi difficoltà la maggior parte delle famiglie.

Sia che abbiano già un finanziamento a tasso variabile in corso sia che siano oggi alla ricerca della casa da acquistare.

E se diverse analisi di mercato indicano come molti degli immobili di maggior pregio (e costo) siano oggi acquistati da investitori abbienti senza l’intervento degli istituti bancari, il problema riguarda essenzialmente le giovani coppie e le famiglie che un tempo non troppo lontano, venivano indicate come appartenenti alla media borghesia e che oggi soffrono del fortissimo impatto di maggiori costi ed inflazione.

Quale Mutuo è più conveniente?

Premesso che indicare delle verità assolute è sempre un esercizio fine a sé stesso e molto autoreferenziale, cercheremo come sempre di dare delle informazioni oggettive da cui ognuno potrà prendere le proprie indicazioni, secondo le necessità individuali.

Analizzeremo quindi un interessante articolo pubblicato dal Corriere della Sera che fa il punto sulla situazione che stiamo esaminando.

Cosa ha senso fare quindi dopo l’ultimo aumento dei tassi deciso dalla Bce, il decimo consecutivo da luglio 2022, puntare sul tasso variabile per richiedere un mutuo o rimanere in sicurezza con un tranquillo tasso fisso?

Per rispondere, partiamo da alcuni dati di fatto.

Il primo è che oggi i tassi fissi costano in media tra 80 centesimi e un punto meno dei variabili: è una situazione atipica e che contraddice il buon senso ma è così ormai da un anno e non si sa fin quando perdurerà.

La seconda è che l’Euribor, il parametro di indicizzazione dei mutui variabili, non segue più pedissequamente l’andamento del tasso Bce.

Attualmente il parametro a tre mesi è 55 centesimi più basso rispetto al 4,5% del tasso di riferimento di Francoforte, l’Euribor a 1 mese è 70 centesimi più basso.

Significa che tutto sommato sul mercato dei capitali non si ritiene che livelli così alti del costo del denaro siano destinati a consolidarsi.

Terza considerazione è che il variabile non va bene a chi abbia timore del futuro e quindi la scelta in questo caso è fuori discussione.

Idem per la quarta considerazione: per avviare un mutuo variabile bisogna avere la capacità finanziaria di rimborsare rate più elevate di quella iniziale qualora il costo del denaro aumentasse.

Se si parte con un esborso mensile al limite delle propie capacità di rimborso, meglio lasciar perdere.

Tassi mai così alti da aprile 2012

Attualmente il tasso medio sui nuovi mutui per l’acquisto di case è ai massimi dall’aprile del 2012 e ad agosto 2023 è salito al 4,29%.

Il tasso medio precedente, praticato dalle banche, era al 4,19%.

L’ultimo rapporto mensile dell’Abi, l’Associazione bancaria italiana, segnala anche un ulteriore aumento dei tassi sui prestiti, che passano al 4,48% sul totale rispetto al 4,42% di luglio.

Mentre il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese registra una lieve riduzione al 5,03% dal 5,09% di luglio.

Facciamo qualche esempio pratico

Tornando alla domanda iniziale, un approccio per rispondere nella maniera più possibile oggettiva una strada è quella di simulare che cosa potrebbe succedere a due coppie di mutui da 150 mila euro, a 20 anni e a 30 anni, con il passare del tempo, a parità di spread e di spese di istruttoria e perizia.

Cominciamo con il finanziamento a 20 anni, il fisso parte all’Eurirs di periodo al tasso mensile su 365 giorni/anno, per entrambi lo spread medio applicato considerato all'1,2%.

I valori dei parametri sono quelli registrati il 14 settembre 2023.

Tasso fisso o tasso variabile

Il fisso ha un tasso nominale del 4,3% e una rata di 933 euro.

Il variabile parte al 5% con una rata da 990.

Se tra un anno i tassi fossero mezzo punto più alti si arriverebbe a 1.051 euro, con l’aumento di un punto (scenario considerato improbabile) si salirebbe a 1.111 euro, al contrario con una discesa di mezzo punto si arriverebbe a 929 euro, con un punto in meno a 869.

Tra tre anni, la salita di mezzo punto porterebbe la rata a 1.047 euro, un punto in più a 1.103 euro.

Al contrario con la discesa dei tassi di mezzo punto la rata sarebbe di 933 euro, con un punto in meno a 877 e con un punto e mezzo in meno a 820.

Infine, a cinque anni con mezzo punto in più si arriverebbe a 1.042 e con un punto in più a 1.094.

Con una discesa di mezzo punto la nuova rata sarebbe di 938 euro, con un punto in meno di 886, un punto e mezzo in meno 834 e con due punti in meno a 781 euro.

I Conti in tasca

A trent’anni il fisso parte al 4,15% con una rata da 729 euro, il variabile al 5,1% e rata da 814.

Tra un anno con tassi più alti di mezzo punto la rata passerebbe a 876 e con un punto in più a 938. Con una discesa di mezzo punto la rata sarebbe di 752 euro, con un punto in meno di 690.

A tre anni l’aumento di mezzo punto fa salire l’esborso a 874 e quello di un punto a 933.

Con mezzo punto in meno si arriva a 755, con un punto in meno a 695, e con un punto e mezzo in meno 636. Infine, tra cinque anni, con mezzo punto in più si sale a 872 e con un punto in più a 930.

In caso di discesa con mezzo punto in meno si arriva a 756, con un punto in meno a 699, con un punto e mezzo di riduzione a 642 e con due punti a 585.

Come Agire in Sicurezza

Fare una scelta in autonomia è decisamente complicato e le banche spingono naturalmente per acquistare i propri prodotti indicandoli come la panacea alla situazione attuale.

Ma anche le banche, come tutti gli esercizi commerciali in genere, devono raggiungere i propri obiettivi e non sempre sono più attente alle esigenze del Cliente che alle proprie.

Conviene quindi sempre rivolgersi ad un Professionista Indipendente del Credito che possa mettere a confronto le diverse proposte di molti istituti e individuare il miglior prodotto nell’esclusivo interesse del Cliente.

Sarà poi sicuramente fondamentale farsi rilasciare un documento di Pre-Delibera (come il PASS MUTUO dei i nostri partner) PRIMA di firmare qualsiasi proposta di acquisto, per avere la certezza che il proprio reddito sia adeguato all’importo di mutuo che si intende ottenere, senza il rischio di trovarsi senza il totale delle somme necessarie con tutti i rischi connessi.

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