Equity Point Real Estate

* जमीनीतील कूळ हक्क:
जमीनीला कूळ लागणे हा वाक्यप्रयोग आता आपल्याला चांगला माहिती झाला आहे. कूळ म्हणजे काय? कूळ कसा तयार होतो? कूळाचे कोणते हक्क असतात? आणि शेत जमीन व कूळ यांचे कायदेशीर संबंध काय असतात? याची आज आपण माहिती घेऊ.
” कसेल त्याची जमीन ” असे तत्व घेऊन कूळ कायदा अस्तित्वात आला. दुसर्याची जमीन कायदेशीररित्या कसणारा व प्रत्यक्ष कष्ट करणारा जो माणूस आहे त्याला कूळ म्हटले गेले. सन 1939 च्या कूळ कायद्यानुसार सर्वप्रथम जमीनीत असणार्या कायदेशीर कूळाची नांवे 7/12 च्या इतर हक्कात नोंदली गेली. त्यानंतर 1948 चा कूळ कायदा अस्तित्वात आता. त्याने कूळांना अधिक अधिकार प्राप्त झाले. सुधारित कायद्यानुसार कलम-32-ग नुसार दिनांक 1.4.1957 रोजी दुसर्याच्या मालकीची जमीन कायदेशीररित्या करणार्या व्यक्ती या जमीन मालक म्हणून जाहिर करण्यांत आल्या. या जमीनी यथावकाश प्रत्यक्ष प्रकरणाच्या निकालाप्रमाणे कूळांच्या मालकीच्या झाल्या. गेल्या 40 वर्षामध्ये राज्यातील बहुसंख्य कूळ कायद्याच्या प्रकरणांचा निकाला लागला आहे. तरीदेखील वेगवेगळया कारणामुळे किंवा वरिष्ठ न्यायालयात चाललेल्या अपिलांमुळे अजूनही कूळ कायद्यांचे हजारो दावे प्रलंबित आहेत.

* कूळ हक्क :-
आज रोजी जमीन कसणार्या कूळांचे किंवा मालकांचे, कूळ हक्कासंबंधी काही महत्वाचे मुद्दे असून ते समजल्याखेरीज कूळ हक्काबाबत स्पष्ट जाणीव शेतकर्यांमध्ये होणार नाही. हे मुद्दे खालीलप्रमाणे आहेत.
(1) सन 1939 च्या कूळ कायद्यात दिनांक 1.1.1938 पूर्वी सतत 6 वर्षे कूळ म्हणून जमीन करणार्या व्यक्तीला किंवा दिनांक 1.1.1945 पूर्वी सतत 6 वर्षे जमीन कसणारा आणि दिनांक 1.11.47 रोजी जमीन कसणारा कूळ या सर्वांची नोंद नोंदणीपत्रकात संरक्षीत कूळ म्हणून केली गेली.
(2) सन 1955 साली कूळ कायद्यात काही सुधारणा करण्यांत आली. ही सुधारणा करण्यापूर्वी वहिवाटीमुळे किंवा रुढीमुळे किंवा कोर्टाच्या निकालामुळे ज्या व्यक्तींना कायम कूळ म्हणून संबोधण्यांत आले व ज्यांची नोंदणी हक्कनोंदणी पत्रकात कायम कूळ म्हणून नोंद केली गेली त्या सर्वांना कायम कूळ असे म्हटले जाते.
(3) आज रोजी दुसर्याच्या मालकीची कोणतीही जमीन कायदेशीररित्या जर एखादा माणूस कसत असेल व अशी जमीन, जमीन मालकाकडून जातीने कसण्यांत येत नसेल तर त्याला कूळ असे संबोधले जाते. याचाच अर्थ तो माणूस जमीन मालकाच्या कुटूंबातील नसला पाहिजे किंवा जमीन गहाण घेणारा नसला पाहिजे किंवा पगारावर ठेवलेला नोकर नसेल किंवा मालकाच्या कुटूंबातील कोणत्याही व्यक्तीच्या देखरेखीखाली जमीन कसत नसेल तर त्याला कूळ असे म्हणतात.
(4) कूळ होण्याच्या नियमाला काही महत्वाचे अपवाद करण्यांत आले आहेत. विधवा किंवा अवयस्क व्यक्ती किंवा शरीराने किंवा मनाने दुर्बल झालेला माणूस किंवा सैन्यदलात काम करणारा माणूस, यांची जमीन दुसरी व्यक्ती जर कसत असेल तरी, त्या व्यक्ती स्वत:च जमीन कसतात असे मानले जाते.
(5) कूळ हक्काच्या संदर्भातील दुसरी बाजू म्हणजे जमीन मालकाने स्वत:हून जमीन कसणे होय. याची व्याख्यासुध्दा कूळ कायद्यात करण्यांत आली आहे. एखादा इसम स्वत: जमीन कसतो काय, हे ठरविण्यासाठी खालील नियम लावले जातात.
(अ) स्वत: अंगमेहनतीने तो जमीन कसत असेल तर,
(ब) स्वत:च्या कुटूंबातील कोणत्याही इसमाच्या अंगमेहनतीने जमीन कसत असेल तर,
(क) स्वत:च्या देखरेखीखाली मजूरीने लावलेल्या मजूरांकडून जमीन करुन घेत असेल तर, असे मजूर कि ज्याला पैसे दिले जात असोत किंवा मालाच्या रुपाने वेतन दिले जात असो. परंतू पिकाच्या हिश्श्याच्या रुपाने जर मजूरी दिली गेली तर तो कूळ ठरु शकतो.
(6) कूळ ही संकल्पना समजण्यास थोडी अवघड आहे, परंतु कूळ होण्यासाठी खालील महत्वाचे घटक मानले जातात.
(अ) दुसर्याच्या मालकीची जमीन अन्य इसम वैध किंवा कायदेशीररित्या कसत असला पाहिजे.
(ब) जमीन मालक व कूळ यांच्यात तोंडी का होईना करार झाला असला पाहिजे व तोंडी करार कोर्टात सिध्दा झाला पाहिजे.
(क) असा इसम प्रत्यक्ष जमीन कसत असला पाहिजे व त्या बदल्यात तो मालकाला खंड देत असला पाहिजे.
(ड) जमीन मालक व कूळ यांच्यात पारंपारिकरित्या जपलेले मालक व कूळ असे विशिष्ठ सामाजिक नाते असले पाहिजे.
कूळ कायदा कलम-43 च्या अटी :
जी कूळे, यापूर्वी जमीनीचे मालक झाले आहेत, त्यांच्या द्रूष्टीने कूळ कायदा कलम 43 नुसार जमीन विकायला बंदी केली जाते व तसा शेरा त्याच्या 7/12 वर इतर हक्कात लिहिला असतो. “कूळ कायदा कलम-43 ला पात्र”, अशा प्रकारचा हा शेरा 7/12 वर लिहिला जातो. शहरीकरणामुळे किंवा स्वत:च्या गरजेनुसार जमीन विकण्याची आवश्यकता असल्यास, कूळांना अशी जमीन विकण्यापूर्वी प्रांत अधिकारी यांची परवानगी घ्यावी लागते. जमीन विक्रीची परवानगी कोणाला द्यावी याबाबतचे नियमदेखील शासनाने बनविले आहे. त्यानुसार कूळ कायदा कलम-43 ला पात्र असलेली जमीन खालील अटींवर विकता येते.
(1) बिगर शेती प्रयोजनासाठी.
(2) धर्मादाय संस्थांसाठी किंवा शैक्षणिक संस्थेसाठी किंवा सहकारी संस्थेसाठी.
(3) दुसर्या शेतकर्याला परंतू जर असे कूळ कायमचा शेती व्यवसाय सोडून देत असेल तर किंवा जमीन कसायला असमर्थ ठरला असेल तर.
(4) अशी जमीन विकण्यापूर्वी शासकीय खजिन्यात अतिशय नाममात्र म्हणजे जमीनीच्या आकाराच्या 40 पट एवढी नजराण्याची रक्कम भरावी लागते. याचा अर्थ अशी जमीन सार्वजनिक कामासाठी किंवा संस्थांना विकतांना फारशा जाचक अटी नाहीत. परंतू सर्रास दुसर्या जमीन मालकास अतिशय किरकोळ पैसे भरुन मालकीच्या झालेल्या जमीनी, कूळांनी परस्पर विकू नयेत म्हणून वरील क्र.3 ची महत्वाची अट ठेवण्यांत आली आहे. व त्यांना शेवटचा उपाय म्हणून शेती व्यवसाय सोडतानाच अशी कूळ हक्काची जमीन विकली पाहिजे असा याचा अर्थ आहे.
नव्याने कुळहक्क निर्माण होतो का?
आज एखादा इसम कूळ होऊ शकतो का? कूळ कायदा कलम-32 (ग) नुसार दिनांक 1.4.57 रोजी जमीन कसणार्या माणसाला मालक म्हणून जाहिर केले आहे, परंतु आजरोजी जमीनीत नव्याने कूळ निर्माण होऊ शकतो काय? व असल्यास कशा पध्दतीने कूळ निर्माण होतो याबाबत शेतकर्यांमध्ये कुतूहल आहे. याबाबतची तरतूद कूळ कायद्याच्या कलम-32 (ओ) मध्ये नमूद करण्यांत आली आहे.
कूळ कायदा कलम-32 (ओ) नुसार आजही दुसर्याची जमीन कायदेशीररित्या एक वर्ष जरी दुसरा इसम कसत असेलतर तो कूळ असल्याचा दावा करु शकतो. तथापी त्यासाठी खालील महत्वाच्या अटी कायम आहेत.
(अ) वहिवाटदार व मालक यांच्यात करार झाला असला पाहिजे.
(ब) तो मालकाकडून जमीन कसत असला पाहिजे.
(क) तो खंड देत असला पाहिजे.
(ड) जमीन मालक व कूळ असे विशिष्ठ नातेसंबंध असले पाहिजेत.
आजकाल जमीन मालक स्वत:हून कोणतेही करार वहिवाटदाराशी करीत नसल्यामुळे, कलम-32(ओ) च्या दाव्यांची संख्या अतिशय अल्प आहे. जमीन मालकांमध्ये जागृती निर्माण झाल्यामुळे अशा पध्दतीचे कोणतेही करार तो वहिवाटदाराबरोबर करीत नाही. तथापी आधी पिक पाहणीला नांव लावून घ्यावयाचे व एक वर्षाच्या पिक पाहणीचा 7/12 जोडून दिवाणी न्यायालयातून जमीन मालकाला जमीनीत यायला मनाई आदेश आणावयाचे व त्यानंतर काही दिवसांनी कलम-32 (ओ) नुसार कूळ असल्याचा दावा करावयाचा अशाप्रकारे वहिवाटदार व्यक्ती कूळ असल्याचा दावा सर्वसाधारणपणे करतात.

#फ्लॅट_खरेदी_करताय? #सावधान!

स्वतःचे हक्काचे घर असावे हे प्रत्येकाचे स्वप्न असते आणि ते खऱ्या आयुष्यात उतरविण्या करिता त्याला काय त्रास किंवा किती घालमेळ करावी लागते याची तुम्हाला कल्पना असेलच. गावाकडे तर म्हण वापरतात घर पहावे बांधून आणि लग्न पहावे करून .
परंतु आजकाल ह्या व्यवहारात अनेक फसवणुकीचे प्रकार समोर येत आहे. कायदेशीर घोळ होतात म्हणून हे टाळणे महत्वाचे आहे. त्यामुळे खरेदीचे व्यवहार करताना काही कागदपत्रे तपासणे आवश्यक आहे

गाळा/सदनिका/फ्लॅट बिल्डरकडून खरेदी करताना

विकसनकर्ता अथवा बिल्डर कोणत्याही इमारतीचे बांधकाम करताना सर्व प्रकारच्या कायदेशीर बाबींची पुर्तता करीतच असतो व तो खरेदीदार ग्राहकाला त्याच्याकडील फ्लॅट मिळकतीबाबतच्या कागदपत्रांची तपासणी करण्याकरिता सांगतो. अशावेळी विकसनकर्ता अथवा बिल्डरने दिलेल्या फ्लॅट मिळकतीच्या बाबतची कागदपत्रे वकिलांमार्फत तपासून घेणे आवश्यक ठरते. सर्व प्रथम विकसनकर्ता अथवा बिल्डरच्या वकिलांनी दिलेल्या प्लॉट मिळकतीचा SEARCH REPORT/ TITLE REPORT पाहणे आवश्यक आहे. कारण त्यामध्ये प्लॉट मिळकतीचा ३० वर्षांचा शेाध व मिळकतीच्या (TITLE) बाबत वकिलांचे मत दिलेले असते. अशाप्रकारे वकिलांनी सर्व कागदपत्रे योग्य असल्याचे प्रमाणपत्र दिल्यावर गाळा/सदनिका/फ्लॅट खरेदी प्रक्रीया सुरू करावी. त्याकरिता बिल्डरकडून खालील कागद पत्रे तपासावीत.

इमारतीचा मंजूर ले आउट प्लॅन

इमारत बांधकाम प्लॅन (नकाशा)

जिल्हाधिकाऱ्यांचे बिगर शेती प्रमाणपत्र (N A Order)

जमिनीचे मालक व विकसनकर्ता (Builder) यांच्यामधील विकसन करारनामा (Development Agreement)

विकसकाला दिलेले नोंदणीकृत कुलमुख्त्यार पत्र (registered Power of attorney)

बांधकाम सुरू करण्यास महापालिकेने दिलेले मंजुरी प्रमाणपत्र (Commencement certificate)

फ्लॅट खरेदी दराबरेाबर करावयाचा कराराचा मसुदा (Agreement draft)

विकसकाचे इमारत बांधकाम करताना जागेची तपासणी केल्याबाबतचे Title Report व Certificate

इमारत पूर्ण झाल्यानंतर विकसक/बिल्डर नोंदणीकृत सहकारी संस्था करणार, की ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट अन्वये अर्पाटमेंट (कंडोनियम) करणार याबाबतची खातरजमा.

विकसक/बिल्डरकडून वाहन तळाची (Parking) फ्लॅट खरेदीदार घेणार असेल, तर त्याबाबतचे पत्र अथवा करारनाम्यामध्ये स्पष्ट उल्लेख करून घेणे आवश्यक असते.

बिल्डरकडे विकसक अथवा बिल्डर यांच्याकडे असलेली फ्लॅट मिळकतीबाबतची सर्व कागदपत्रे, परवानग्या व नकाशे वकिलांकडून व वास्तू विशारद (Architect) यांच्याकडून छाननी (Scrutiny) व तपासणी करणे आवश्यक आहे.

केंद्र शासनाने स्थावर संपदा (विनियम व विकास) कायदा, २०१६ अधिनियमीत केला असून तो दिनांक १ मे २०१७ पासून अमलात येत आहे. सदर कायद्याची प्रमुख वैशिष्ट्ये पुढीलप्रमाणे आहेत.

सदनिका, भूखंड, इमारत किंवा स्थावर संपदा प्रकल्पांच्या विक्री प्रक्रियेतील पारदर्शकता आणि कार्यक्षमता, परिणामकारकता यांची खात्री.

स्थावर संपदा क्षेत्रातील ग्राहकांचे हित जपणे.

तक्रारींचे जलद निवारण करण्यासाठी निवाडा यंत्रणा उभारणे.

स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाने दिलेले निर्णय, निर्देश किंवा आदेश यांच्याविरुद्ध दाद मागण्यासाठी अपिलीय प्राधिकरण स्थापन करणे.

या कायद्यांअंतर्गत, महाराष्ट्र शासनाने स्थावर संपदा क्षेत्रांचे नियमन करण्यासाठी, 'महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण' (Maharashtra Real Estate Regulatory Authority - महारेरा) ची दिनांक ८ मार्च २०१७ रोजी अधिसूचना क्रमांक २३ अन्वये स्थापन केली. त्यामुळे संबंधित गृहप्रकल्पातील हा रेरा प्राधिकरणाकडे नोंदणी होऊन तसे प्रमाणपत्र विकसनकर्ता यांनी घेतले आहे का याची खात्री खरेदीदाराने करणे आवश्यक आहे.

सर्व्हे नंबर/ गट नंबर/ भूमापन क्रमांक

सर्व्हे नंबर/ गट नंबर/ भूमापन क्रमांक

अनेक कागदपत्रात आपण सर्व्हे नंबर/ गट नंबर/ भूमापन क्रमांक असा उल्‍लेख वाचतो. वस्‍तुत: सर्व्हे नंबर/ गट नंबर/ भूमापन क्रमांक या संज्ञांचा वापर विशिष्‍ठ योजनांदरम्‍यान केला गेला आहे. त्‍यामुळे त्‍या त्‍या विशिष्‍ठ योजनांचा उल्‍लेख करतांना त्‍या त्‍या विशिष्‍ठ संज्ञेचा वापर करणे अपेक्षीत आहे.

(१) बंदोबस्‍त योजनेदरम्‍यान: सर्व्हे नंबर (स.न.) या संज्ञेचा वापर करण्‍यात आला आहे.

(२) पूनर्मोजणी योजनेदरम्‍यान: भूमापन क्रमांक (भू.क्र.) या संज्ञेचा वापर करण्‍यात आला आहे.

(३) एकत्रीकरण योजनेदरम्‍यान: गट नंबर (गट नं.) या संज्ञेचा वापर करण्‍यात आला आहे.

उपरोक्‍त योजनांची थोडक्‍यात माहिती खालील प्रमाणे:

(१) बंदोबस्‍त योजना: महाराष्‍ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६, प्रकरण ६ मधील कलम ९० ते १०७ मध्‍ये जमाबंदीबाबत तरतूद आहे. जी कार्यपध्‍दती अवलंबून जमाबंदी अधिकारी जमीन महसुलाची रक्‍कम ठरवितो तिला जमाबंदी म्‍हणतात. कलम ९३ अन्‍वये जमाबंदीची मुदत ३० वर्षे असते. त्‍यानंतर पुन्‍हा जमाबंदी अपेक्षीत असते.

इंग्रजांच्‍या काळामध्‍ये राबविण्‍यात आलेली बंदोबस्‍त योजना अथवा करण्‍यात आलेली जमाबंदी तत्‍कालीन इंग्रज सरकारच्‍या कायद्‍यानुसार पार पाडण्‍यात आली होती. पहिली रिव्‍हिजन सेटलमेंट १८८९ ला तर दुसरी रिव्‍हिजन सेटलमेंट नागपुरमध्‍ये साधारणत: १९१० ते १९२० दरम्‍यान राबविण्‍यात आली.

या बंदोबस्‍त योजने दरम्‍यान प्रत्‍यक्ष जागेवर जाऊन ऑफसेट, शंकू साखळीद्‍वारे शेत जमिनींची मोजणी करण्‍यात आली. त्‍याप्रमाणे जमिनीचा सारा, आकार, जमा निश्‍चित करण्‍यात आला. व त्‍या अनुषंगाने अभिलेख नकाशे, आकारबंद, बंदोबस्‍त मिसळ, पी-१, पी-२, पी-९ वगैरे तयार करण्‍यात आले. बंदोबस्‍त नकाशे १६ इंचास १ मैल (१:४०००) या परिमाणात आहेत. बंदोबस्‍त योजनेमध्‍ये प्रत्‍यक्ष सविस्‍तर मोजणी सोबतच शेत जमिनीचे क्षेत्रफळ, व मालकी हक्‍काबाबत चौकशी करण्‍यात आली. त्‍यामुळे या योजनेमध्‍ये क्षेत्र/नकाशा/नावामध्‍ये चुका झाल्‍याबाबत तक्रारी नगण्‍य आहेत.

(१.१) बंदोबस्‍त नकाशा: बंदोबस्‍त नकाशा हे सन १९१० च्‍या आसपास राबविलेल्‍या बंदोबस्‍त योजने दरम्‍यान तयार केलेले नकाशे होत. हे नकाशे १६ इंचास १ मैल (१:४०००) या परिमाणात तयार करण्‍यात आले आहेत.

ज्‍या गावांमध्‍ये अद्‍यापही बंदोबस्‍त योजना प्रचलित आहे तेथे बंदोबस्‍त नकाशाची चार पट करून मोजणीची कार्यवाही केली जाते. बंदोबस्‍त नकाशातील शेताच्‍या दर्शक क्रमांकास "सर्व्हे नंबर" (नागपुर भागात "खसरा क्रमांक") असे म्‍हणतात.

(२) पुनर्मोजणी योजना: महाराष्‍ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६, प्रकरण ५ मधील कलम ७९ अन्‍वये पूनर्मोजणी योजना राबवली जाते. इंग्रजांच्‍या काळात राबविण्‍यात आलेल्‍या बंदोबस्‍त योजनेनंतर राज्‍यात बंदोबस्‍त योजना (जमाबंदी) राबविण्‍यात आलेली नाही. शासनाने सन १९७५ च्‍या आसपास बंदोबस्‍त योजनेऐवजी पुनर्मोजणी योजना राबविण्‍याचे प्रयत्‍न झाले होते. पुनर्मोजणी योजनेमध्‍ये प्रत्‍यक्ष जागेवर जाऊन, संबंधीत शेतकरी त्‍याच्‍या शेतीची वहिवाट दाखवेल त्‍याप्रमाणे मोजणीची कार्यवाही करण्‍यात आली. परंतु पुनर्मोजणी योजनेमध्‍ये जमिनीचा सारा/आकार नव्‍याने निश्‍चित करण्‍यात आला नाही. तसेच जमिनीच्‍या मालकी हक्‍क व क्षेत्रफळाबाबतही चौकशी करण्‍यात आली नाही. धारकांचे नाव जुन्‍या याजनेतील अभिलेखांवरूनच कायम करण्‍यात आले. त्‍यामुळे या योजनेमध्‍ये बर्‍याच चुका झाल्‍याच्‍या तक्रारी आहेत.

पूनर्मोजणी योजने दरम्‍यान तयार झालेला अभिलेख म्‍हणजे आकारबंद, गुणाकार बुक, पुरवणी आकारफोड पत्रक, सविस्‍तर मोजणी नकाशे (पी.टी. शीट), ग्राम नकाशे हे आहेत.

पुनर्मोजणी योजनेमधील सविस्‍तर मोजणी नकाशे १:१००० या परिमाणात तर गाव नकाशे १:५००० या परिमाणात आहेत.

राज्‍यात पुनर्मोजणी योजना १९७५ ते १९९५ पर्यंत सुरू होती. याच दरम्‍यान शासनाने एकत्रीकरण योजना राबविण्‍यास सुरूवात केल्‍यामुळे पुनर्मोजणी योजना व एकत्रीकरण योजना ओव्‍हलॅप झाली. त्‍यामुळे एकाच तालुक्‍यातील काही गावांमध्‍ये पुनर्मोजणी योजना तर काही गावांमध्‍ये एकत्रीकरण योजना प्रचलित आहे तर काही गावांमध्‍ये दोन्‍हीपैकी कोणतीही योजना नसल्‍यामुळे बंदोबस्‍त योजनाच असल्‍याचे दिसून येते.

(२.१) पुनर्मोजणी नकाशा: पुनर्मोजणी नकाशा, सविस्‍तर मोजणी शीट (पी.टी.शीट- प्‍लेन टेबल शीट),

हे १: १००० या परिमाणात असून प्रत्‍यक्ष जागेवर जाऊन खातेदाराने दाखविल्‍याप्रमाणे, वहिवाटीप्रमाणे मोजणी करून तयार केलेले नकाशे आहेत. ज्‍या गावात पूनर्मोजणी योजना प्रचलित आहे तेथे पुनर्मोजणी नकाशांच्‍या आधारेच मोजणीची कार्यवाही केली जाते.

पुनर्मोजणी ग्राम नकाशे मात्र १:५००० या परिमाणात आहेत. सविस्‍तर मोजणी शीटला १/५ या प्रमाणात कमी करून ग्राम नकाशे तयार केलेले आहेत. सविस्‍तर मोजणी शीट उपलब्‍ध नसल्‍यास, ग्राम नकाशामधील विशिष्‍ठ भूमापन क्रमांकाच्‍या नकाशाला पाचपट करून मोजणीची कार्यवाही केली जाऊ शकते.

पुनर्मोजणी योजनेमधील शेताच्‍या दर्शक क्रमांकास "भूमापन क्रमांक" असे म्‍हणतात.

(३) एकत्रीकरण योजना: देशाची वाढती लोकसंख्‍या, वारस हक्‍क कायदे, खरेदी-विक्री व्‍यवहार इत्‍यादी कारणांमुळे जमिनींचे लहान-लहान तुकडे पडले. अशा लहान तुकड्‍यांवर शेती करून उत्‍पादन घेणे शक्‍य होत नव्‍हते. त्‍यामुळे हजारो हेक्‍टर जमीन पडीत राहू लागली. या तुकड्‍यांचे एकत्रीकरण करून जमिनीची उत्‍पादकता वाढविण्‍याच्‍या उद्‍देशाने मुंबईचा धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्‍यास प्रतिबंध व त्‍यांचे एकत्रीकरण कायदा, १९४७ अस्‍तित्‍वात आला. या कायद्‍यानुसार प्रत्‍येक विभाग, जिल्‍हा, तालुका येथील स्‍थानिक परिस्‍थिती, जमिनीचा प्रकार, पीक पध्‍दती, सिंचन पध्‍दती इत्‍यादी लक्षात घेऊन प्रमाणभूत क्षेत्र ठरविण्‍यात आले. एकत्रीकरण योजना राबवितांना प्रत्‍यक्ष जागेवर जाऊन प्रत्‍येक शेत जमिनीची मोजणी करण्‍यात आली. फक्‍त ज्‍या दोन किंवा त्‍यापेक्षा जास्‍त जमिनींचे एकत्रीकरण करण्‍यात आले अशाच जमिनींची प्रत्‍यक्ष मोजणी करण्‍यात आली. एकत्रीकरण योजनेदरम्‍यान तयार झालेला अभिलेख म्‍हणजे एकत्रीकरण पत्रक, ९(१) आणि ९(२) चे नकाशे आणि आकारबंद हे आहेत. एकत्रीकरण योजनेतील नकाशे १:५००० या परिमाणात तयार केलेले आहेत. त्‍यामुळे त्‍या आधारे मोजणी करतांना नकाशाला पाचपट करूनच प्रत्‍यक्ष जागेवर मोजणी करावी लागते.

(३.१) एकत्रीकरण नकाशा: एकत्रीकरण नकाशा हे १:५००० या परिमाणात असतात. या नकाशांमध्‍ये ९(१) आणि ९(२) असे दोन प्रकार असतात. ९(१) आणि ९(२) हे मुंबईचा धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्‍यास प्रतिबंध व त्‍यांचे एकत्रीकरण नियम, १९५९ मधील नियम क्रमांक आहेत. ९(१)चा नकाशा म्‍हणजे एकत्रीकरणापूर्वीचा नकाशा आणि ९(२) चा नकाशा म्‍हणजे एकत्रीकरणानंतरचा नकाशा. कार्यालयात हे दोन्‍ही नकाशे एकाच पत्रकावर (एकाच शीटवर) एकमेकांवर ओव्‍हरलॅप झालेले असतात. यावर काळ्‍या शाईने असलेले शेत नंबर (दर्शक क्रमांक) एकत्रीकरण योजनेपूर्वीचा तर लाल शाईने असलेले शेत नंबर (दर्शक क्रमांक) एकत्रीकरण योजनेत दिलेला गट नंबर असतो. एकत्रीकरण योजनेत पूर्वीच्‍या दोन किंवा अधिक सर्व्हे नंबर/भूमापन क्रमांकांचे एकत्रीकरण करून, एकत्रीकरण योजनेमध्‍ये एकच गट क्रमांक तयार झाला असल्‍यास अशी दुरूस्‍ती नकाशावर लाल शाईने केलेली असते.

ज्‍या गावात एकत्रीकरण योजना प्रचलित आहे तेथे एकत्रीकरण नकाशांच्‍या पाचपट करून मोजणीची कार्यवाही केली जाते. एकत्रीकरण योजनेपूर्वीचा पुनर्मोजणी योजनेमधील विशिष्‍ट शेताचा नकाशा कोणताही बदल न होता एकत्रीकरण योजनेनंतरही तसाच असल्‍यास, पुनर्मोजणी योजनेमधील सविस्‍तर मोजणी नकाशा (पीटी शीट) च्‍या आधारे मोजणीची कार्यवाही करणे अपेक्षीत आहे. कारण एकत्रीकरण योजनेमधील १:५००० या परिमाणात असलेला नकाशा पाचपट करण्‍यामध्‍ये चुका होण्‍याची शक्‍यता नाकारता येत नाही. एकत्रीकरण योजनेतील ग्राम नकाशासुध्‍दा १:५००० या परिमाणात असतो.

एकत्रीकरण योजनेमधील शेताच्‍या दर्शक क्रमांकास "गट नंबर" असे म्‍हणतात.