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BAIL COMMERCIAL ACTE NOTARIE :

La rédaction d’un bail commercial n’est soumise à aucune condition de forme particulière ; il peut donc être établi par les parties elles-mêmes et l'on parle alors d’acte sous seing privé.
Il peut aussi être établi par un notaire, donc par acte authentique ; cette forme présente de nombreux avantages pour les deux parties, tant au niveau de la rédaction du contrat de bail que de son exécution.

Quel est le rôle du notaire lors de la rédaction du bail ?
Les conseils et l’expertise du notaire dans le domaine juridique assurent aux deux parties une sécurité juridique ; c’est pourquoi recourir à un notaire est particulièrement recommandé en matière de baux, qu’ils soient commerciaux ou à usage d’habitation. En effet, le notaire :
• vérifie que le bailleur est bien le véritable propriétaire, et qu’il peut signer le bail ;
• garantit une convention équilibrée protégeant autant le propriétaire que le locataire ;
• veille au respect de la réglementation en vigueur afin d’éviter la nullité du contrat de bail . Le bailleur doit fournir au locataire un certain nombre de documents et diagnostics au moment de la conclusion du contrat tel que l’état des lieux ou l’état des risques naturels et technologiques par exemple.

A NOTER : la loi Pinel du 18 juin 2014 a eu pour effet de rapprocher la réglementation des baux commerciaux de celle des baux d’habitation, en rendant obligatoire notamment l’état des lieux, l’inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes liés au bail et leur répartition entre le propriétaire et le locataire. En savoir plus en cliquant ici.

Quels sont les avantages du bail notarié ?

Le notaire, en raison de sa qualité d’officier public, confère au contrat conclu entre les parties un caractère authentique ayant plusieurs effets avantageux pour les parties :
• il confère « date certaine » au bail ce qui permet de le rendre opposable aux tiers contrairement à un bail sous seing privé qui peut ne pas être enregistré ;
• il donne au contrat de bail une force probante , c’est-à-dire que son contenu est considéré comme la réalité de ce que les parties ont voulu ;
• les clauses qu’il comporte sont incontestables (sauf par la voie de l’inscription de faux), tant à l’égard des parties qu’à l’égard des tiers ;
• il constitue un titre exécutoire puisque que le bail notarié est revêtu de la forme exécutoire c’est-à-dire qu’il a la force d’une décision de justice. Ainsi, le propriétaire qui constate le défaut de paiement de son locataire peut directement s’adresser à un huissier de justice pour récupérer les loyers dus.
Attention : en revanche, le bail notarié ne dispense pas le propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion de son locataire.
Qui doit payer les frais de notaire ?

En général, les frais de notaire sont partagés entre le preneur et le bailleur ; toutefois, les parties peuvent décider de prévoir une autre répartition par le biais d’une convention.

AMO (assistance à maîtrise d'ouvrage)

L’Origine de cette assistance :

Au cours d’un projet de construction, le Maître d’ouvrage fait face à des obligations qu’il doit respecter tout en gérant la réalisation d’un ouvrage. La gestion des Appels d’offres, des délais de réalisation, de livraison et de réception des travaux, du budget, du parfait achèvement ou encore la garantie décennale font partie de ses obligations légales et contractuelles. La Maîtrise d’ouvrage, considérée comme étant le chef de projet, est confrontée à des complexités évolutives. Elles représentent des performances techniques, une baisse des délais d’achèvement de projet, les consultations d’entreprises, une hausse de l’attention envers la sécurité, la qualité et les divers impacts sociaux et environnementaux.

Afin que le déroulement du projet puisse se passer dans les meilleures conditions possibles, le MOA peut faire appel à l’assistance à maîtrise d’ouvrage, un prestataire appelé AMO ou AMOA, qui fait partie d’une notion qui n’est pas exprimée dans la loi MOP. L’assistant à maîtrise d’ouvrage est appelé à exercer ses missions lorsque le MOA ne parvient pas à faire comprendre ses besoins auprès du Maître d’œuvre (MOE) ou quand il n’apprécie pas ses propositions.

Les missions d’AMO :
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L’assistance à maîtrise d’ouvrage, à ne pas confondre avec la maîtrise d’ouvrage déléguée, a comme principale mission d’aider le Maître d’ouvrage privé ou public dans le suivi de son chantier et dans sa prise de décisions propre à la conception et à la réalisation de l’ouvrage. En effet cet assistant présent tout au long de la conduite de projet, intervient dans le but de combler l’absence de compétences techniques du Maître d’ouvrage.

Plus précisément, ce guide apporte sa maîtrise des coûts, des délais, de la qualité,de l’environnement ou encore de l’organisation. Par ailleurs, l’assistant à Maîtrise d’ouvrage aide le MOA à la rédaction du DCE, contrôle les processus d’intervention, assiste au choix du MOE, au montage d’opération, à la coordination des différents acteurs, au suivi et à la réception des travaux ou encore à la gestion des déchets du chantier.

A connaitre : IBC vous accompagne et vous conseil ; vous pouvez nous contacter dans le cadre d'une mission d'assistance de type AMO au 0749 366 396 pour évaluer vos besoins en la matière et ce en fonction de l'importance de votre projet de construction.

Dans le cadre d'un investissement en locatif professionnel (surface à usage de bureaux) IBC a accompagné un investisseur dans tous les compartiments de son projet pour conduire au mieux celui-ci.
Descriptif du Projet :
Bien acquis : surface de bureau de 120 m2.
Localisation : Centre d'Affaires - Rennes 35000
Prix net vendeur : 140. 000 €
Loyer annuel (hors les charges et TF) : 14. 400 €
Rentabilité brute : 10. 28 %
Nous le remercions pour sa confiance.

Fiscalité & SCI :

Comment choisir entre l’impôt sur les revenus (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) ?

L’imposition des revenus perçus par une Société Civile Immobilière (SCI) et des plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’un bien immobilier dépend du régime fiscal choisi par les associés de la SCI. L’argent gagné par une SCI peut être imposé soit à l’impôt sur les revenus (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).

En fonction des objectifs et de la situation, il peut y avoir des différences importantes d’impôt en fonction du choix de la fiscalité. Découvrez comment bien choisir entre IS et IR pour le régime fiscal de votre SCI.

Bien choisir son régime fiscal au moment de la création
Par défaut, une société civile immobilière est soumise à l’impôt sur les revenus. On dit que l’imposition d’une SCI est alors transparente parce que ce sont les associés qui déclareront dans leur feuille d’imposition les revenus fonciers dégagés par la société. Ceux-ci se calculeront en fonction du nombre de parts détenus par chaque associé.

Lors de la création d’une SCI ou en cours de vie, les associés ont la possibilité d’opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour tous les gains réalisés. Attention, ce choix est définitif. Il n’est, en effet, plus possible de repasser à l’impôt sur les revenus (IR) lorsqu’une SCI est passée par le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

En règle générale, la plupart des SCI restent à l’IR. Cependant, dans certains cas, il peut être très intéressant fiscalement d’opter pour une fiscalité à l’IS. Ce choix va dépendre de votre stratégie patrimoniale et des objectifs que se fixent les associés de la SCI.
Pour mieux comprendre les différences entre les deux fiscalités et l’impact du choix sur vos impôts, voici une présentation des deux régimes fiscaux et une explication détaillée des avantages de chacun. Les loyers perçus et les plus-values immobilières ne seront pas du tout imposés de la même manière à l’IR et à l’IS.

Fiscalité SCI soumise à l’impôt sur les revenus :

Une SCI est par défaut soumise à l’IR ; c’est le statut fiscal qui reste le plus utilisé par les sociétés civiles immobilières.

Son principe de fonctionnement est très simple : la société est transparente, ce sont les associés qui sont directement imposés sur leurs revenus fonciers en fonction des parts qu’ils détiennent dans la SCI. On parle de revenus fiscalement translucides ou transparents.

Les associés devront donc déclarer leurs revenus fonciers procurés par leurs parts dans la SCI comme des revenus fonciers classiques. Comme pour un investissement direct, la SCI pourra déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposée que sur les bénéfices réels et non sur l’ensemble des loyers nets perçus. En revanche, il ne sera pas possible de déduire les frais de l’achat (frais de notaire, d’agence, etc.).
Que la société redistribue les bénéfices ou non (possibilité de les mettre en réserve), les associés seront toujours imposés directement sur ces bénéfices. Il sera toujours possible pour un associé de choisir le régime micro-foncier si l’ensemble des revenus fonciers ne dépasse pas le plafond de 15 000 €.

Autre point intéressant pour une SCI à l’impôt sur les revenus : vous pourrez également utiliser le déficit foncier pour réduire votre imposition tout en développant votre patrimoine immobilier. C’est notamment une bonne solution pour réduire son revenu fiscal de référence grâce à ses investissements locatifs.

Pour une SCI soumise à l’IR, les plus-values immobilières seront imposées comme pour un particulier au prorata de la part qui revient à chaque associé lors de la vente d’un des biens immobiliers de la société.

Attention, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ne peut proposer que des contrats de location d’habitation. Elle ne peut pas conclure de bail en meublé. Elle n’est autorisée à y inclure des baux commerciaux ou professionnels que si elle n’exerce des actes de commerce que de manière marginale (tolérance lorsque cela est inférieur à 10 % de l’activité).

Fiscalité SCI soumise à l’impôt sur les sociétés :

Il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés pour votre SCI au lieu de l’impôt sur les revenus. Cela modifie considérablement le fonctionnement de la fiscalité notamment parce qu’il n’y aura plus cette notion de fiscalité transparente. C’est la société qui sera directement imposée.

C’est un choix à murir longuement car il est irrévocable : il n’est pas possible de basculer de l’IS à l’IR pour une société civile immobilière. Ce choix peut être fait dès la création de la SCI ou après coup.

Une SCI à l’IS peut proposer n’importe quel type de bail (habitation, commercial, professionnel, etc.). Les associés pourront percevoir des dividendes sur les bénéfices de la société. Ceux-ci seront alors imposés à l’impôt sur le revenu de l’associé avec un abattement de 40 % après que la société ait été imposée sur ces bénéfices (15 % jusqu’à 38 120 € puis 33,1/3 % ensuite). Les dividendes sont également soumis au paiement des prélèvements sociaux à 15.5 % sans aucun abattement.
Le principal avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir amortir le bien immobilier acheté (seuls les murs sont déductibles, pas le foncier) et donc de réduire considérablement le bénéfice imposable ; de plus, les frais d’acquisition et de droits seront également déductibles dans ce régime fiscal contrairement à l’IR.

En contrepartie, il faudra supporter une imposition plus forte si vous réalisez une plus-value immobilière au moment de la revente du bien. Ce sera effectivement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat auquel on aura retiré les amortissements réalisés, qui sera imposée comme plus-value.

Enfin, les associés ne seront imposés sur leurs revenus que s’ils perçoivent réellement des dividendes sur les bénéfices réalisés. Il est possible de laisser ces bénéfices en réserve et de se les verser plus t**d.
Cela permet notamment à ceux qui perçoivent des revenus déjà élevés actuellement de différer la perception de ces revenus complémentaires à une période où ils seront moins fortement imposés (par exemple : passage à la retraite entraînant une perte de revenus).

Quand choisir l’IS plutôt que l’IR ?

Vous avez donc pu voir que la SCI fiscalement soumise à l’IS présente quelques intérêts non négligeables. En effet, rien que le fait de pouvoir amortir la valeur de l’immeuble ou du bien immobilier ouvre de nouvelles possibilités d’optimisation. En revanche, il faudra supporter des impôts plus conséquents lors de la cession de ces biens.

La SCI à l’IS est donc une solution à étudier en priorité si vous désirez vous constituer un patrimoine immobilier sans perspective de revente des biens. En effet, vous bénéficierez ainsi de l’amortissement pour réduire vos bénéfices et ne serez pas désavantagé par la forte imposition sur la plus-value à la revente.
L’imposition sur les sociétés est également un choix judicieux pour un bien pour lequel on ne prévoit pas de plus-values importantes mais qui offre des revenus locatifs très intéressants.

C’est donc généralement une option fiscale à réserver à des investissements importants ou avec un lien à une activité professionnelle.

Auteur : David LELONG | 16 Sep 2013 | Actualités investissement locatif

POURQUOI INVESTIR EN IMMOBILIER D'ENTREPRISE ?

Quand on pense investissement immobilier, le premier réflexe est de s’orienter vers le locatif d’habitation, mais d’autres options intéressantes existent, à l’image de l’achat de commerces et bureaux neufs.

Qu’entend-on par investissement en immobilier d’entreprise ?

La définition de l’immobilier d’entreprise tombe sous le sens, il s’agit de tous les biens utilisés à des fins professionnelles et l’investissement professionnel peut donc concerner les commerces, les bureaux, les entrepôts, les usines et tout autre espace de travail.

L’objectif de ce type d’acquisition reste de générer des revenus locatifs, mais ces derniers auront un meilleur rendement que ceux des biens d’habitation ; en effet, quand on peut espérer dégager une rentabilité de 2 à 3,5 % pour l’achat d’un bien neuf, celle d’un investissement en bureau se situera autour de 7 % voir plus en fonction des paramètres que sont : le prix d'acquisition, la localisation géographique et la situation du marché de la location sur ce même secteur, le type de financement et son coût, la structure d'accueil du projet pour optimiser la fiscalité, etc.

D’autres garanties à acheter des bureaux ou des locaux commerciaux, outre cette rentabilité attractive, l’investissement dans des locaux professionnels permet de bénéficier de certaines garanties et tout d’abord, ce type d’acquisition, notamment en ce qui concerne les bureaux, souffre peu de vacance locative ; moins de 4,5 %. cependant, cet indicateur reste à mettre en perspective avec le premier critère d’un investissement immobilier : l’emplacement ; en effet, mieux les locaux seront situés, plus le taux de remplissage sera élevé, il faudra donc privilégier donc des zones attractives comme le centre des villes et zones commerciales pour les commerces, les pôle d’entreprises pour les bureaux.

Deuxième avantage, les impayés de loyer se font bien plus rares, pour la simple et bonne raison que le fonds de commerce de l’entreprise locataire est intimement corrélé au bail. Si elle ne paye pas ses loyers, le fonds de commerce voit sa valeur diminuer, jusqu’à ce que des sanctions soient prises : placement en redressement ou liquidation judiciaire.

Pour finir, le bail offre une grande liberté aux deux parties. En fonction des accords passés, le propriétaire peut être exempté de toute gestion.

Si vous êtes intéressé par ce type de placement immobilier, IBC vous propose d’investir dans des locaux professionnels et vous accompagne tout au long de votre projet pour optimiser au mieux celui-ci.