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🔎 Qu'est-ce que la suspension de la variabilité du capital en SCPI ?

Depuis avril 2025, une douzaine de SCPI ont quitté le régime du capital variable pour le capital fixe. Voici les éléments pour comprendre ce qui se passe.

Comment fonctionne une SCPI à capital variable ?
Comme une porte qui s'ouvre dans les deux sens : les sommes versées par les nouveaux épargnants servent à rembourser ceux qui souhaitent sortir en vendant leurs parts. La société de gestion assure ce lien et rachète les parts à un prix encadré, calculé à partir de la valeur des immeubles estimée par des experts. Ce prix évolue dans une limite de ± 10 %.


Que se passe-t-il quand cette porte se ferme ?
Depuis 2022, la hausse des taux d'intérêt et le recul de la demande de bureaux ont fait chuter la valeur de certains immeubles : le prix de part moyen des SCPI a reculé chaque année depuis 2023 (−4,9 % en 2023, −4,5 % en 2024, −3,45 % en 2025 ; source : ASPIM), les SCPI de bureaux étant les plus affectées. Dans certaines SCPI, davantage d'épargnants ont voulu sortir qu'entrer.

Dans ce cas de figure, certaines sociétés de gestion activent un « fonds de remboursement », pour racheter une partie des parts en attente. Quand ce dispositif ne suffit pas, la société de gestion peut « suspendre la variabilité du capital » : la SCPI passe alors en capital fixe, et la société de gestion n'assure plus les sorties.

Ce que cela change pour vous
👉 La vente des parts n'est plus assurée par la société de gestion à un prix encadré : céder ses parts suppose de trouver un acheteur sur le marché secondaire, à un prix librement négocié et dans des délais incertains.
👉 Les carnets d'ordres de vente existants sont annulés au moment du basculement.
👉 La distribution de revenus n'est pas directement modifiée : tant que le patrimoine génère des loyers, des dividendes peuvent être versés, sans qu'aucun niveau soit garanti.

Quelle est l'ampleur du phénomène ?
Fin 2025, les parts en attente de revente représentaient 2,8 milliards d'euros (soit 3,1 % de la capitalisation du marché), un chiffre ramené à 2,44 milliards d'euros début 2026 (source ASPIM).
Sur les 231 SCPI que compte le marché (ASPIM, T1 2026), une douzaine sont concernées. Plus de 95 % des fonds en circulation ne sont pas touchés par ce phénomène.

Investir en SCPI comporte des risques : perte en capital, revenus non garantis et liquidité limitée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

📺 Parlons Placements #134 : inflation, taux, marchés ; ce que l'été 2026 pourrait changer pour votre épargne

🗓️ Rendez-vous le mardi 21 juillet à 18h pour le prochain épisode de Parlons Placements, notre émission mensuelle en direct sur l'investissement et la gestion de patrimoine.

Inflation, mouvements de taux, évènements de marché : l'été est parfois un moment critique, et l’édition 2026 s'ouvre sur un environnement mouvant. Ce mois-ci, nos intervenants décryptent ce que ce contexte implique concrètement pour votre épargne.

▶️ Obligataire : les clés pour investir, avec Kevin Clouzot, responsable Pôle Offre et Allocations chez Eres ;
▶️ Marché du crédit : comment votre épargne finance les entreprises, avec Nina Majstorovic, Stratégiste chez Tikehau Capital ;
▶️ L'international, nouveau terrain d'expression de la SCPI, avec Nina Guyot, Directrice Commerciale chez Alderan ;
▶️ Investir sur les marchés actions : quelle voie choisir ?, avec Victor de Witte, Responsable des partenariats - marchés individuels chez Eres.

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⚠️ Placements sans garantie de performance ni de capital. Investir comporte des risques.

Investir en SCPI avec une décote : le mécanisme du démembrement de propriété

📺 Parlons Placements est notre émission mensuelle en direct, dédiée aux thématiques de l'investissement et de la gestion de patrimoine.

Dans l'épisode #131, nous avons posé une question à Thibault Feuillet, Directeur Associé chez Norma Capital : peut-on investir dans une SCPI à prix réduit, en renonçant volontairement aux revenus potentiels ? Et si oui, dans quel but ?

Retrouvez la réponse dans l’extrait dans le replay 👉 https://www.youtube.com/watch?v=ZHcq-XnnKgw

Ce qu'il faut retenir : le démembrement sépare l'usufruit (les revenus potentiels) de la nue-propriété (la propriété des parts). Le nu-propriétaire entre avec une décote (selon la durée prévue), ne perçoit rien pendant la durée du démembrement, et récupère la pleine propriété à terme.

La performance potentielle repose sur cette décote et l'évolution de la valeur des parts, sans garantie. C’est un mécanisme qui suppose d'accepter l'immobilisation du capital et l'absence totale de revenus sur la durée choisie.




⚠️ Investir en SCPI comporte des risques, dont le risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis. Le traitement fiscal dépend de la législation en vigueur et de la situation personnelle. Ceci ne constitue pas un conseil en investissement.

Optimiser la fiscalité des revenus grâce au démembrement en SCPI 🎥Parlons Placement n°131 - Avril 2026Partie 2 : Optimiser la fiscalité des revenus grâce au démembrement en SCPIPar Thibault Feuillet, Directeur Associé - N...

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