Der Mieterladen e.V.

Vorsicht bei „einvernehmlichen“ Mieterhöhungen
Seit einiger Zeit versuchen Vermieter*innen vermehrt, Mieterhöhungen durchzusetzen, indem sie ihren Mieter*innen ein Angebot zu einer „einvernehmlichen Mieterhöhung“ unterbreiten. Zugleich weisen sie auf die Möglichkeit hin, dass sie im Fall einer ausbleibenden Zustimmung seitens der Mieter*innen ihr Begehren vor Ge-richt einklagen würden.
Eine weitere Methode ist die Angabe von drei Vergleichswohnungen, deren Mieten höher sind als die aktuelle Miete der Mieterin/des Mieters. Auch hier wird gerne auf den möglichen Gerichtsweg verwiesen.
Für Mieter*innen sehen diese Schreiben auf den ersten Blick aus wie ein richtiges Mieterhöhungsverlangen, vor allem, wenn die Vermieterin ein professionelles Immobi-lienunternehmen ist. Denn die müssen ja wissen, wie man es richtig macht, oder?

Zustimmung macht die Erhöhung wirksam
Was hat es mit diesen Schreiben auf sich und sind das rechtmäßige Mieterhöhungsverlangen?
Zunächst einmal: Wenn Mieter*innen einem derartigen Begehren zustimmen, sei es „einvernehmlich“ oder mit Vergleichswohnungen begründet, wird die Mieterhöhung wirksam. Das gilt auch dann, wenn das Erhöhungsverlangen nicht den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht. Mieter*innen sollten solche Aufforderungen daher keinesfalls ungeprüft unterschreiben!

„Einvernehmliche“ Mieterhöhungen
Das Angebot auf Vereinbarung einer „einvernehmlichen“ Mieterhöhung, gern versehen mit dem Hinweis auf § 557 Abs. 1 BGB, ist nichts anderes als ein unverbindli-cher Vorschlag, die Miete zu erhöhen. Auf solche Schreiben müssen Mieter*innen nicht einmal reagieren. Ohne ihre Zustimmung ändert sich die Miete nämlich nicht. Genauso gut könnten Mieter*innen ihre Vermieter*innen bitten, die Miete einvernehmlich zu senken. Derartige Ansinnen würden Vermieter*innen vermutlich prompt zurückweisen. Warum sollten Mieter*innen dies anders handhaben?
Es gibt für Mieter*innen nur einen Grund, einem solchen Angebot zuzustimmen: Wenn die Vermieter*in aufgrund des Mietspiegels eine noch höhere Mieterhöhung durchsetzen könnte.

Erhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen
Hierbei kann es sich zwar grundsätzlich um ein formal wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB handeln. Allerdings müssen Vermie-ter*innen auch bei dieser Art von Erhöhungsverlangen auf den offiziellen hannoverschen Mietspiegel hinweisen und die dortigen Angaben mitteilen, welche die Wohnung der Mieterin/des Mieters betreffen.
Wichtig: Die Höhe der örtlichen Vergleichsmiete bestimmt sich nach dem Mietspiegel und nicht nach den angegebenen Vergleichswohnungen!
Mieter*innen sollten auf Vergleichswohnungen gestützte Mieterhöhungsverlangen unbedingt anhand des Mietspiegels überprüfen lassen. Es stellt sich nämlich oft her-aus, dass (auch professionelle) Vermieter*innen auf diese eher unübliche Erhöhungsmethode zurückgreifen, wenn eine Mieterhöhung nach Mietspiegel überhaupt nicht möglich ist.

Keine Zustimmung ohne Überprüfung
Ergibt eine Überprüfung anhand des Mietspiegels, dass das Erhöhungsverlangen gerechtfertigt ist, sollten Mieter*innen ihre Zustimmung erteilen und so der Mieterhöhung zur Wirksamkeit verhelfen. Andernfalls könnten die Vermieter*innen tatsächlich den Gerichtsweg bestreiten. Und anders als bei der „einvernehmlichen“ Mieterhöhung handelt es sich bei einem auf Vergleichswohnungen gestützten Erhöhungsverlangen um eine formal zulässige Methode der Mieterhöhung, die auch ohne Zustimmung der Mieter*innen durchsetzbar ist.
Foto von Andrea Piacquadio: https://www.pexels.com/de-de/foto/ernte-geschaftsmann-der-vertrag-zur-frau-gibt-um-zu-unterzeichnen-3760067/

Fernwärme-Anschlusszwang - Fluch oder Segen?

Der Klimawandel bedroht unsere Zukunft und erfordert die schnellstmögliche Abkehr von der Nutzung fossiler Energieträger. Dazu kommt jetzt Putins Krieg in der Ukraine, der den Verzicht auf Öl und Gas umso dringlicher macht.
Laut Umweltbundesamt macht der Energieverbrauch der privaten Haushalte knapp 30 % des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland aus, und davon wird wiederum über 80 % für Heizung und Warmwasser aufgewendet. Hier ist also ein erhebliches Energiesparpotential vorhanden.
Mit dem Einsatz von Blockheizkraftwerken lassen sich der Primärenergiebedarf sowie die CO²-Emissionen auf Strom- und Wärmebereitstellung senken. Aus Klimaschutzgründen wird deshalb ein weiterer Ausbau begrüßt.

Stadt plant Fernwärme-Anschlusszwang
Die Stadt will durch eine neue Satzung für große Teile des Stadtgebiets einen sogenannten Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme einführen. Das bedeutet, dass in den betroffenen Gebieten Hauseigentümer die Heizungsart nicht mehr frei wählen können, sondern ihr Haus grundsätzlich an die Fernwärmeversorgung anschließen lassen müssen. Die Wohngebiete im Bezirk Linden-Limmer liegen vollständig in dieser Fernwärmezone.
Es wird natürlich Ausnahme- und Übergangsregelungen geben, so dass niemand seine neu eingebaute Gasheizung wieder rausreißen muss. Aber sie wird ein Auslaufmodell sein.

Was sind die Konsequenzen für Mieter*innen?
Kurz gesagt: Es wird teurer, viel teurer. Zum einen könn-ten Vermieter*innen versuchen, die durch die Umrüstung entstehenden Kosten als Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter*innen abzuwälzen. Zum anderen sind die laufenden Kosten für Fernwärme in der Regel wesentlich höher als bei der konventionellen Gasheizung.

Umrüstung als Modernisierung
Durch Umrüstung auf Fernwärme kann nicht erneuerba-re Primärenergie nachhaltig eingespart werden, was miet-rechtlich als Modernisierung gilt und von Mieter*innen nicht verhindert werden kann. Allerdings kann mit der Umrüstung allein keine Mieterhöhung begründet werden. Nur wenn dadurch in der Wohnung selbst nachhaltig Endenergie eingespart wird, kann eine Mieterhöhung mit der Modernisierung begründet werden. Mieter*innen sollten derartige Mieterhöhungsverlangen daher sorgfältig prüfen lassen.

Höhere Verbrauchskosten
Fernwärme ist laut Heizspiegel 2021 ca. 19 - 38 % teurer als Gasheizung. Dabei ist die Differenz bei Häusern mit hohem Energieverbrauch je m² am höchsten. Wenn man annimmt, dass es sich dabei um ältere Häuser mit entsprechend niedrigeren Mieten handelt und diese eher von sozial schwächeren Mieter*innen bewohnt werden, dann trifft die Umstellung auf Fernwärme vor allem diese Gruppen am stärksten. Laut hannoverschem Betriebskostenspiegel (Werte von 2018) betragen die Kosten für Heizung und Warmwasser durchschnittlich 0,92 €/m² bei ei-ner Spanne von 0,43 – 1,36 €/m². Die Kostensteigerung für eine 90 m² große schlecht gedämmte Altbauwohnung kann somit jährlich leicht über 550 € ausmachen.

Forderungen an die Politik
Der Gesetzgeber bleibt aufgefordert, die aus Klima-schutzgründen sinnvolle Umstellung der Energieversorgung für sozial schwache Mieter*innen abzufedern durch eine angemessene Erhöhung des Heizkostenzuschusses.

Zuerst ershcienen im Lindenspiegel
Foto von Pexel.

Der Schreck ist groß, wenn man ein Kündigungsschreiben der VermieterIn im Briefkasten hat. Doch nicht immer ist die Kündigung wirksam, da verschiedene gesetzliche Vorschriften beachtet werden müssen. Wir erläutern hier die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung. Die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung wird in einem weiteren Mietrechtsinfo erläutert.

Form und Frist müssen gewahrt sein
Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen (also nicht per E-Mail o.ä.). Wenn sie durch eine/n VertreterIn erklärt wird, muss eine Original-Vollmacht beigefügt sein (außer wenn die Vertretung der MieterIn schon länger bekannt ist). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, sie verlängert sich um je drei Monaten nach einer Wohndau-er von 5 und 8 Jahren. Hierbei kommt es auf den Einzug in die Wohnung an, nicht auf den eventuellen späteren Abschluss eines neuen Mietervertrages.

Begründung ist erforderlich
Die ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn die VermieterIn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Gründe müssen in der Kündigung nicht nur pauschal genannt werden („wegen Eigenbedarf“), sondern müssen nachvollziehbar erläutert werden. Dies muss so ausführlich geschehen, dass sich MieterInnen klar darüber werden können, welche Chancen sie haben, sich gegen die Kündigung zu wehren.

Kündigungsgründe
Das Gesetz listet in § 573 BGB beispielhaft folgende Gründe für ein berechtigtes Interesse an einer Kündi-gung auf.
• Eigenbedarf: Die VermieterIn benötigt die Wohnung zum Wohnen für sich selbst oder eine/n Familien- oder Haushaltsangehörige/n. Die Umstände des Bedarfs müssen näher beschrieben werden.
• Erhebliche Vertragsverletzung: Wenn MieterInnen erhebliche Vertragsverletzungen begehen (z.B. wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung durch Lärmbelästigung) muss in der Regel vorher eine Abmahnung erteilt werden. Auch ein Mietrückstand von nur einer Monatsmiete kann eine erhebliche Vertragsverletzung sein, hier muss keine Abmahnung vorausgehen.
• Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung: Dies ist nur dann gegeben, wenn die VermieterIn bei Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würde. Nicht ausreichend ist die Möglichkeit einer höheren Miete nach einer Modernisierung.

Widerspruchsrecht
MieterInnen können der Kündigung widersprechen, wenn das Mietende für sie oder Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeuten würde (z.B. hohes Alter, längere schwere Erkrankung, Schwangerschaft). Der Widerspruch muss spätestens bis zwei Monate vor Mietende schriftlich erklärt werden, auf Verlangen der VermieterIn ist er zu begründen.

Was tun, wenn man die Kündigung nicht akzeptiert?
Wenn man die Kündigungsgründe nicht anerkennt oder meint, Härtegründe geltend machen zu können, muss die VermieterIn eine Räumungsklage erheben. Er darf keinesfalls z.B. das Wohnungsschloss austauschen oder die MieterIn sonstwie eigenmächtig der Wohnung verweisen.

Der Schreck ist groß, wenn man ein Kündigungsschrei-ben der VermieterIn im Briefkasten hat. Doch nicht immer ist die Kündigung wirksam, da verschiedene gesetzliche Vorschriften beachtet werden müssen. Wir erläutern hier die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung.

Zuerts veröffentlicht in Lindenspiegel 02/2022.
Foto von Henry & Co. von Pexels.

Gutes Wohnen für alle – das erfordert einen radikalen Kurswechsel in der Mieten- und Wohnungspolitik. Deshalb hat eine breites Bündnis aus Mieter*inneninitiativen und -vereinen, stadtpolitischen Gruppen, Gewerkschaften und Verbände aus dem gesamten Bundesgebiet zu einer Großdemo am 11. September in Berlin aufgerufen und will sich in den Bundestagswahlkampf einmischen.
Die Forderungen sind vielfältig. So geht es gegen steigende Mieten, Verdrängung, Zwangsräumungen und Obdachlosigkeit und für eine solidarische Stadt.

Das Motto der Demo lautet: WOHNEN FÜR ALLE! Gemeinsam gegen hohe Mieten und Verdrängung.

Die Demonstration startet um 13 Uhr am Berliner Alexanderplatz - die Abschlusskundgebung wird ca. 16:00 Uhr auf der Straße des 17. Juli stattfinden.

Zu den Initiator*innen zählen die Kampagne MietenstoppDe, die Aktionsbündnisse gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn stoppen (bundesweit & Berlin) und die Initiative Deutsche Wohnen & Co Enteignen.

Weitere Infos gibt's auf der Bündniswebsite: http://mietendemo.org/
Einen Bus aus Hannover organisiert Interventionistische Linke Hannover.