KEY CAPITAL

Давненько не было постов тут) Исправляемся, желаем, врываемся, вернемся))) Всем энергии в новом году - Быка))))!

Пост #5

В этом посте мы рассмотрим два других спорных момента, касающихся Стандарта комплексного развития территорий – параметры, регулирующие СКВОЗНЫЕ ПРОХОДЫ через квартал и озелененные территории.

Первый момент – сквозные проходы через квартал. В Стандарте регулируется параметр «интервал размещения сквозных велосипедных и пешеходных путей, соединяющих улицы и другие общественные пространства по внутриквартальным территориям» для малоэтажной и среднеэтажной моделей, в которых размещаются кварталы крупных размеров (до 4,5 га). Значение параметра для обеих моделей одинаковое – 120 м. Параметр был введен для повышения связанности территории и обеспечения более коротких маршрутов для пешеходов и велосипедистов.

Реализовать такой сквозной проход можно, как указано в Стандарте, тремя способами: установлением публичного сервитута, выделением земельного участка под проезд или установлением красных линий. К сожалению, есть спорные ситуации со всеми тремя случаями.

Публичный сервитут предполагает право ограниченного пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода или проезда через него. Но для установления сервитута необходимо обоснование, ведь сервитут косвенно снижает ценность земельного участка и находящихся на нем зданий из-за возможности использования части частного земельного участка любыми людьми. Справедливо, что за установление сервитута собственник участка может требовать выплату компенсации от местной администрации. Сейчас совершенно непонятно, будет ли возможность у администраций выплачивать такую компенсацию и является ли достаточным основанием для установления сервитута "повышение связанности территории города".

Установление красных линий требует разработки проекта планировки территории, выделение сквозного прохода в отдельный участок – перемежевания территории. В двух этих вариантах возникает уже поднятый нами в предыдущих постах вопрос – кто будет обязан финансировать изменение планировочной структуры: собственник земельного участка, т.е. девелопер, или администрация?

Второй момент – регулирование озелененных территорий. Параметры, которые устанавливаются для них, – минимальная обеспеченность озелененными территориями и минимальная доля озелененных территорий в территориях общего пользования. Оба параметра устанавливаются для зоны пешеходной доступности. Если второй параметр очевидно находится в зоне ответственности местного самоуправления, то параметр обеспеченности озелененными территориями предполагает учёт всего озеленения – как расположенного на частных земельных участках, так и на территориях общего пользования. Опасность с данным параметром возникает при ситуации, когда предполагается реализация девелоперского проекта на территории, в пешеходной доступности которой показатель обеспеченности не соответствует указанному. Включение в проект значительной доли озеленения предполагает его удорожание. И если в малоэтажной и среднеэтажной моделях показателей обеспеченности можно добиться «классическим» озеленением – высадкой деревьев и размещением газона, то в центральной модели с высокой плотностью застройки и малой площадью открытых участков на уровне земли показатель придется достигать более дорогостоящими решениями, например, озеленением крыш, которое предполагает специальную конструкцию перекрытий и организацию дренажной системы, или проницаемыми покрытиями на проездах и автостоянках.

Также в тексте Стандарта прописано: требования к озеленению земельных участков устанавливаются в ПЗЗ, и, если они не установлены, вся требуемая площадь озеленения должна быть размещена на территориях общего пользования и участках образовательных учреждений. По отношению к земельному участку нельзя установить показатель обеспеченности для всей зоны пешеходной доступности. А каким образом доля площади земельного участка, занятая озеленением, будет рассчитываться и соотноситься с показателем для всей зоны пешеходной доступности, не ясно.

Продолжение следует...